廣州買法z院拍賣房要注意哪些問題?

　　律師解答：擔(dān)心房子“貨不對(duì)板”?準(zhǔn)備工作一定要做足。拍賣信息通常通過媒體公告進(jìn)行發(fā)布，全國(guó)人民法z院資產(chǎn)網(wǎng)也會(huì)有相關(guān)匯總。

　　找到“心水”房子后，一定要到現(xiàn)場(chǎng)看房，了解房屋產(chǎn)權(quán)使用年限、房屋質(zhì)量、原業(yè)主是否遷出、租賃是否到期等。曾有市民在房產(chǎn)過戶后碰到原業(yè)主拒不執(zhí)行的情況，雖然后可通過法z院強(qiáng)制實(shí)行來維護(hù)購房者權(quán)益，但過程比較麻煩。此外，競(jìng)拍前要了解房屋是否存在費(fèi)用拖欠情況，如稅費(fèi)、土地出讓費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等，這部分費(fèi)用在拍賣前并不會(huì)公布，終由購房者承擔(dān)。判z決書節(jié)選：法z院認(rèn)為：《物權(quán)法》第十七條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。

　　想知道房子筍不筍，光看起拍價(jià)還不行。拍下一套房產(chǎn)，購房者除了要承擔(dān)拍賣價(jià)外，還要算上二手房稅費(fèi)、拍賣行傭金和其他欠費(fèi)。其中，二手房稅費(fèi)包括1.5%的契稅，房產(chǎn)未滿5年需交5.5%營(yíng)業(yè)稅、交增值部分20%個(gè)人所得稅;傭金費(fèi)一般按拍賣價(jià)的5%~10%算;其他費(fèi)用指房屋之前欠下的物管費(fèi)、水電費(fèi)等。有些房產(chǎn)如果以前沒有過戶，還要繳交兩次過戶費(fèi)用。找到“心水”房子后，一定要到現(xiàn)場(chǎng)看房，了解房屋產(chǎn)權(quán)使用年限、房屋質(zhì)量、原業(yè)主是否遷出、租賃是否到期等。

廣州購買拍賣房后屋主不肯搬走怎么辦？

    律師解答：起訴騰房即可，如無特殊情況，一般勝訴問題不大。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為：任某是涉案房屋的所有權(quán)人，對(duì)該房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。羅某在任某取得涉案房屋的相關(guān)權(quán)利后理應(yīng)將該房屋交付給任某使用。但羅某對(duì)占用涉案房屋的事實(shí)不予否認(rèn)，至今仍未將該房屋交付給任某，于法無據(jù)，故任某要求羅某騰空及交還涉案房屋并支付該房屋的使用費(fèi)（從2018年1月10日（取得房產(chǎn)證之日）起至實(shí)際交付房屋之日止）的請(qǐng)求合法合理，一審法z院予以支持。但房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的該房屋的租金參考價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，且使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以任某主張的每天200元為限。判z決書節(jié)選：法z院認(rèn)為，陳某是案涉房屋的所有權(quán)人，其享有收益及處分權(quán)等物權(quán)。

廣州購買拍賣房后里面的人不搬出，要起訴其家人嗎？

  律師解答：很多時(shí)候買下司z法拍賣后，屋里居住的人不肯搬出，不管是業(yè)主還是業(yè)主親戚還是家人，這時(shí)候就需要起訴物權(quán)保護(hù)案件，也就是騰房案件。這時(shí)很多新業(yè)主會(huì)有疑惑，到底要不要起訴居住人的同住人呢？本律師的建議是：起訴任何一個(gè)人，都需要有其身z份證復(fù)印件或身z份證號(hào)碼，原業(yè)主的身z份證號(hào)碼很容易知道，此前的房產(chǎn)登記都有，但是其同住人的身z份證號(hào)碼，一般情況下是拿不到的，除非雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)報(bào)警，警z察來之后會(huì)復(fù)z制在場(chǎng)每個(gè)人的身z份證復(fù)印件。那么，如何證明該租賃合同虛z假呢，可從以下五個(gè)方面判定當(dāng)事人之間的租賃合同關(guān)系真?zhèn)危浩湟?，租金的支付方式。如果?shí)在拿不到也不用急，起訴原業(yè)主或租客后，其家人也必須同時(shí)搬出。只是考慮到還有房屋占有使用費(fèi)的強(qiáng)制執(zhí)行問題，如果多幾個(gè)被告就更容易執(zhí)行到使用費(fèi)，詳情請(qǐng)當(dāng)面咨詢律師。下面這個(gè)案件，法z院就判z決原業(yè)主與其家人全部搬出。

鑒于朱某為案涉房屋的原物權(quán)人，陳某為其配偶，陳某提供的證據(jù)顯示陳飛與朱某及陳某曾在案涉房屋共同居住，且至陳某取得案涉房屋物權(quán)后，陳某仍出現(xiàn)在案涉房屋，現(xiàn)房屋權(quán)屬已發(fā)生變化，朱某、陳某、陳飛未能提供其可繼續(xù)使用案涉房屋的依據(jù)，故對(duì)陳某要求朱某、陳某、陳飛搬離案涉房屋的主張，予以支持。比如以慣常之習(xí)慣，租賃雙方對(duì)于租賃房屋內(nèi)設(shè)施的明細(xì)，其維護(hù)及修理保養(yǎng)義務(wù)均會(huì)加以明確，而虛z假z的租賃合同因其用意不在占有使用，故而此項(xiàng)約定往往多會(huì)省略，故而在判定真實(shí)的租賃合同時(shí)，是否存在這些條款可作為重要的權(quán)衡因素。

廣州購買拍賣房后，起訴支付房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)如何計(jì)算？

張靜律師解答：實(shí)踐中都是按房管部門公布的同期同地段同類住宅廣州市房屋租金參考價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（網(wǎng)上可查詢，如不會(huì)查詢請(qǐng)找律師幫忙查）。而《行政處罰法》第八條明確規(guī)定，行政處罰的種類之三為“沒收違z法所得、沒收非z法財(cái)物”。即使沒有租賃合同等證據(jù)，法z院也應(yīng)按政府公布的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算使用費(fèi)。如下面這個(gè)案件，一審法z院花都區(qū)法z院以原告沒有舉證證明租金標(biāo)準(zhǔn)而沒有支持使用費(fèi)，二審法z院改判了，認(rèn)為即使沒有證據(jù)證明房屋租金，也沒有申請(qǐng)?jiān)u估租金，也應(yīng)當(dāng)直接按房管部門公布的同地段租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算使用費(fèi)。另，如房管部門公布的租金標(biāo)準(zhǔn)里沒有涉案房屋樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，則可能要申請(qǐng)?jiān)u估租金標(biāo)準(zhǔn)。

判z決書節(jié)選：

本院認(rèn)為：冷某梅通過參加司z法拍賣方式獲得涉案房屋的所有權(quán)，而李某未能提供其繼續(xù)使用涉案房屋的合法依據(jù)，故冷某梅主張李某支付占用涉案房屋期間的使用費(fèi)合理合法。如參與競(jìng)買人需聯(lián)名競(jìng)買的，因淘寶網(wǎng)無法注冊(cè)聯(lián)名賬戶，聯(lián)名競(jìng)買的競(jìng)買人須共同到法z院執(zhí)行局辦理共同出資參與拍賣申請(qǐng)和委托拍賣手續(xù)。至于房屋使用費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題，冷某梅在訴請(qǐng)中已提出計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，雖然李某有異議，但并無提出相反證據(jù)反駁該標(biāo)準(zhǔn)過高，故冷某梅在原審主張的房屋使用費(fèi)計(jì)算依據(jù)應(yīng)予采納，無需再行鑒定評(píng)估。因此，本院認(rèn)為，李某應(yīng)向冷某梅支付從2013年1月16日至交還涉案房屋之日止的房屋使用費(fèi)，使用費(fèi)以涉案房屋建筑面積122.49平方米為基數(shù)，按房管部門公布的同期同地段同類住宅廣州市房屋租金參考價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算為宜。鑒于冷某梅在原審訴z訟中明確其主張使用費(fèi)為9800元，故房屋使用費(fèi)以不超過上述數(shù)額為限。原審法z院認(rèn)為冷某梅未能舉證證明其房屋占用使用費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，且以不申請(qǐng)?jiān)u估鑒定為由駁回冷某梅該訴請(qǐng)不妥，本院予以糾正。