土地

在這個(gè)階段，政府會(huì)告訴你能出讓多大面積的土地、位置在哪、價(jià)格如何、產(chǎn)業(yè)和住宅的具體配比等信息。但具體能談成什么樣，一個(gè)是看政府對(duì)你有多大興趣，另外就是要通過(guò)調(diào)整合作模式來(lái)為雙方的利益找一個(gè)平衡點(diǎn)。

綜上，不同城市拿地選址各有側(cè)重，每一種方式的進(jìn)入門(mén)檻也不同，企業(yè)可根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)、優(yōu)劣勢(shì)比較以及對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估采用適合的拿地城市。

選址拿地就是與政府博弈的過(guò)程，如何實(shí)現(xiàn)和政府雙贏、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和項(xiàng)目社會(huì)效益共漲的格局，就是影響企業(yè)拿到地塊的前提。

補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=原容積率下的土地單價(jià)/原容積率×(現(xiàn)容積率-原容積率)

【例2-3】某宗土地總面積1000平方米，容積率為3，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元/m2

現(xiàn)允許將容積率增加到5。試計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)的數(shù)額。

【解】理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)的數(shù)額為：

= 450/3×(5-3)=300(元/m2)

補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))×土地面積

=300×1000=300000(元)

招拍掛入市的審批經(jīng)各單位和部門(mén)征詢同意后，由規(guī)土局發(fā)同意土地招拍掛入市的批文，辦結(jié)時(shí)限為5個(gè)工作日。

市局組織招拍掛招拍掛資料準(zhǔn)備齊全后上報(bào)市局，市局發(fā)布入市核準(zhǔn)公告，時(shí)限為10個(gè)工作日，組織招拍掛的時(shí)限為35個(gè)工作日，均由市局的土地負(fù)責(zé)操作。

建設(shè)用地使用權(quán)合同的簽訂建設(shè)單位向市土地拍得工業(yè)項(xiàng)目用地后，同規(guī)土局簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位取得用地后，即向經(jīng)委備案，完成后向規(guī)土局申請(qǐng)用地規(guī)劃許可證。

我國(guó)對(duì)于工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓是有相關(guān)政策規(guī)定的，這也算是一種法律補(bǔ)充。

1、超出兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權(quán);或足額收取閑置費(fèi)后，再另行安排新工業(yè)項(xiàng)目。

2、超過(guò)出讓合同約定開(kāi)工時(shí)間又未超兩年的，并且投資(扣除土地成本)未達(dá)到投資總額25%的不得轉(zhuǎn)讓，若不繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)交納閑置費(fèi)后，收回土地使用權(quán)。