經(jīng)濟(jì)適用房的新老劃斷：相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，當(dāng)事人主張買賣合同無(wú)效的，可予支持。政策、法規(guī)有新規(guī)定的，適用其規(guī)定。出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。


一、基于租賃房屋物理瑕疵的合同解除權(quán)。租賃房屋的物理瑕疵包括兩種情形：其一租賃房屋出現(xiàn)毀損、滅失情形的；其二租賃房屋存在危及承安全或健康情形的。根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百三十一條和第二百三十三條之規(guī)定，在租賃房屋具有上述瑕疵，致使承無(wú)法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當(dāng)期間內(nèi)不能進(jìn)行使用收益的，承可以解除合同。需要注意的是，在種情形下，租賃房屋的毀損需達(dá)到嚴(yán)重影響承使用的程度，而且出不在承催告的期限內(nèi)進(jìn)行修繕。而在第二種情形下，即使承訂立合同時(shí)明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點(diǎn)與一般的合同解除規(guī)則不同，其立法理由在于要確保承的生命與健康。對(duì)此條作相反解釋，就是如果租賃房屋的瑕疵不會(huì)導(dǎo)致“危及承的安全或者健康”的，而該瑕疵在訂立合同時(shí)即為承所知悉的，承將不得主張解除合同。


一般可以從以下情形考慮是否構(gòu)成“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況，一是看房屋質(zhì)量問(wèn)題是否能夠通過(guò)修復(fù)解決，如果通過(guò)修復(fù)能夠解決，一般應(yīng)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并可要求賠償損失；確實(shí)無(wú)法修復(fù)再要求解除合同和賠償損失。二是看經(jīng)修復(fù)后是否仍然存在威脅購(gòu)房人人身、財(cái)產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復(fù)后仍然不能保證購(gòu)房人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，購(gòu)房人就可以理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是看經(jīng)多次維修后房屋是否仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷而導(dǎo)致無(wú)法正常使用，并嚴(yán)重干擾和影響了購(gòu)房人的生活。如果是，則可提出解除合同和賠償損失的請(qǐng)求。

【律師提醒】

層高降低必然導(dǎo)致房屋使用空間減少，造成房屋居住使用的舒適度降低，因此購(gòu)房人是有權(quán)要求索賠的，當(dāng)然，由于《高人院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)此并無(wú)明確規(guī)定，故究竟如何確定具體的損失賠償額，在實(shí)踐中做法不一，但參照上述解釋中關(guān)于房屋面積縮水時(shí)損失賠償額的計(jì)算方式酌情判定一個(gè)損失額的做法是比較常見的。本案中趙先生提出的訴求及其計(jì)算方法并無(wú)不妥，但由于查明開發(fā)商的規(guī)劃、施工文件中載明的房屋高度確實(shí)為3.8米，4.2米的約定是開發(fā)商的意思表示錯(cuò)誤所造成，而并非惡意違約所造成，故按照締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任酌情判定開發(fā)商賠償損失也是合法合理的。