廣州什么是商品房法定交樓條件？

   咨詢電話：18078803465，張靜律師解答：取得工程竣工驗(yàn)收備案表是交付房屋的法定條件。

關(guān)于法定交樓條件。《建筑法》第六十一條規(guī)定:“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用?！币虼?竣工驗(yàn)收是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié),建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后,始具備交付使用的條件。國(guó)于2000年1月30日頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公z安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案?！睋?jù)此,我國(guó)目前的房屋經(jīng)過(guò)驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得工程竣工驗(yàn)收備案表,即取得工程竣工驗(yàn)收備案表是交付房屋的法定條件。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州開(kāi)發(fā)商逾期交樓的違約金封頂條款有效嗎？

  張靜律師解答：不一定有效，法z院可以調(diào)整違約金金額。如下面這個(gè)案件，法z院就認(rèn)為違約金太低了，調(diào)高了。

案例介紹：

小陳與某開(kāi)發(fā)公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)商品房（下稱(chēng)案涉房屋）。按合同約定，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前將案涉房屋交付小陳使用。雙方在合同中約定如果逾期交付房屋，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)自本合同約定的交房日期的次日起至實(shí)際交付之日止，每日按總房?jī)r(jià)款0.01%的標(biāo)準(zhǔn)向小陳支付違約金，但違約金總額不超過(guò)總房?jī)r(jià)款的2%。合同簽訂后，小陳按照合同約定向開(kāi)發(fā)公司付清了全部購(gòu)房款350萬(wàn)元。但案涉房屋至二審開(kāi)庭之日未取得竣工驗(yàn)收備案，開(kāi)發(fā)公司亦一直未通知小陳收樓。于是，小陳起訴至一審法z院，要求開(kāi)發(fā)公司支付逾期交付違約金，同時(shí)以商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于格式合同，約定的違約金明顯低于其損失為由，要求突破違約金不超過(guò)總房款2%的“封頂線”。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：逾期交付房屋，違約金應(yīng)否以總房款的2%為限？

一審法z院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定逾期交付違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)且違約金總額不超過(guò)2%，遂判z決：1、開(kāi)發(fā)公司向小陳支付逾期交付違約金70000元；2、駁回小陳的其他訴z訟請(qǐng)求。

廣州中院二審認(rèn)為，違約金“封頂”顯然違反公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，明顯不足以彌補(bǔ)買(mǎi)受人損失，應(yīng)對(duì)違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)予以酌情調(diào)整，遂變更一審判z決第z一項(xiàng)為：開(kāi)發(fā)公司向小陳支付逾期交付違約金189350元。

廣州收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題能拒絕收樓嗎？

  張靜律師解答：房屋只要經(jīng)過(guò)了竣工驗(yàn)收，一般都不會(huì)有主體質(zhì)量問(wèn)題，而只有主體質(zhì)量問(wèn)題，才可以拒絕收樓。其他的小的質(zhì)量問(wèn)題，都應(yīng)該收樓后要求開(kāi)發(fā)商維修，故不能因?yàn)樾〉馁|(zhì)量問(wèn)題拒絕收樓。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，就是只有在開(kāi)發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收備案表的情況下，才能因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題拒絕收樓。

判z決書(shū)節(jié)選：

關(guān)于羅某、韓某對(duì)涉案房屋提出的異議是否屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題。羅某、韓某主張其對(duì)涉案房屋提出的異議并非僅為裝修質(zhì)量異議,還包括房屋毛坯結(jié)構(gòu)的質(zhì)量異議。從現(xiàn)場(chǎng)照片及測(cè)量結(jié)果反映,主臥及主衛(wèi)的墻體距離經(jīng)測(cè)量雖有一定的誤差,存在地板對(duì)角不完全為直角的情形,但相對(duì)于房屋的面積的比例,該誤差值較小,尚未達(dá)到影響正常使用的程度,且無(wú)證據(jù)證實(shí)上述誤差導(dǎo)致涉案房屋存在安全隱患,故現(xiàn)有證據(jù)尚不足以認(rèn)定涉案房屋存在質(zhì)量問(wèn)題;陽(yáng)臺(tái)門(mén)墻體不存在明顯肉眼可見(jiàn)的寬度不一致的情況,陽(yáng)臺(tái)推拉門(mén)存在的縫隙、陽(yáng)臺(tái)下水不暢的問(wèn)題可以通過(guò)維修解決,銀某公司應(yīng)積極履行維修及保修義務(wù)。因此,涉案房屋存在的上述瑕疵不足以影響房屋的安全使用,在涉案房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的情況下,羅某、韓某以此主張房屋存在質(zhì)量問(wèn)題缺乏依據(jù),本院不予采納。