起訴撤訴他人名下的房產證可以嗎？

  張靜律師解答：需要證明自己與該證的頒發(fā)有利害關系，否則法z院會駁回起訴。

判z決書節(jié)選：

本院認為，公民、z法人或者其他組織提起行政訴z訟，應當符合法定的起訴條件，不符合法定起訴條件已經受理的，應當裁定駁回起訴。本案中，原告是廣州市番禺區(qū)東涌鎮(zhèn)X號5座2梯603房房產所有權人，該房產位于錦某新城一期，不在案涉《不動產權證》的紅線范圍內，原告不是該《不動產權證》的相對人，對案涉土地亦沒有使用權，與被告市規(guī)劃資源局頒發(fā)案涉《不動產權證》的行政行為不具有利害關系。關于原告主張案涉《不動產權證》紅線范圍涵蓋錦某新城的籃球場、游泳池等公共配套設施用地，侵害業(yè)主權利的理由。因涉及錦某新城業(yè)主共同利益，根據《人z院關于適用的解釋》第十八條“業(yè)主對于行政機關作出的涉及業(yè)主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴z訟；業(yè)主不起訴的，專有部分占建筑物總面積過半數或者占總戶數過半數的業(yè)主可以提起訴z訟”之規(guī)定，涉及業(yè)主共有利益的行政行為業(yè)主個人沒有獨立起訴權，有業(yè)主的應由業(yè)主行使訴權；業(yè)主不行使訴權或沒有成立業(yè)主的，應由專有部分占建筑物總面積過半數或者占總戶數過半數的業(yè)主行使訴權。本案原告以自己的名義提起訴z訟，不符合上述法律規(guī)定。綜上，原告方某某沒有提起本案訴z訟的主體資格，裁定駁回原告要求撤銷《不動產權證》的起訴。

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廣州二手房買家沒有購房資格，終無法過戶算誰違約？

  張靜律師解答：按照合同約定來認定是否構成違約。如下面這個案件，合同約定“因政策原因導致買賣雙方無法在2017年7月30日前過戶，合同自動解除，賣方退還全部定金”。一審法官認為簽訂合同時雙方都知曉買家沒有購房資格，則該政策原因因是指其他政策，不包含買家不具備購房資格這個情況。判定買家構成違約，賣家可沒收定金。二審法z院認為政策原因包含了購房資格的情況，認定買家不構成違約，定金退還。

本院認為，雙方合同簽訂時，廣州地區(qū)限購政策已實施多年，買賣雙方及經紀方理應知曉。然而，在李買家不具有購房資格的情況下，李買家與陳賣家作為完全民事行為能力人仍簽訂上述合同，買賣雙方均應承擔一定的責任，但該責任可相抵。在李買家不具備購房資格的情況下，李買家與陳賣家在《房屋買賣合同》第十三條特別約定，因政策原因導致買賣雙方無法在2017年7月30日前過戶，合同自動解除，賣方退還全部定金。結合一審訴z訟中，證人梁某到庭所述及中介公司未收取中介費用的事實，前述第十三條的特別約定應是各方對有關李買家的購房資格問題所作特別約定，即李買家在2017年7月30日前未具備購房資格的，合同自動解除，賣方退還全部定金。為此，一審認定該條款中有關“政策原因”應理解為簽訂合同后所出現新的房屋調控政策，李買家未取得購房資格問題也不適用該合同十三條的約定欠妥，本院予以糾正?，F李買家至2017年7月30日仍不具備購房資格，李買家根據前述條款要求陳賣家全額退還定金100000元有合同依據，本院予以支持。一審認定李買家單方構成違約，判處李買家已交納的定金100000元由陳賣家沒收，不予退還不當，本院予以糾正。

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廣州二手房買賣雙方都說對方不肯履約怎么辦？

  張靜律師解答：法z院會根據證據、庭審內容及雙方今后的履約意愿進行違約責任認定。如下面這個案件，雖然雙方都無證據是對方不肯履約，但買家庭審中同意一次性付款繼續(xù)履行合同，賣家卻不愿意繼續(xù)履行合同，終法官認定賣家違約，合同繼續(xù)履行。

法z院認為，涉案合同無法繼續(xù)履行的原因及責任歸屬。經審核雙方來往函件的內容，合同雙方對于履行障礙各有表述，但可以確認雙方當事人終約定2017年5月19日共同前往辦理網簽手續(xù)。期間，也達成了以合同約定履行，即買方確定為簽約人林買家的一致，但經紀方創(chuàng)某公司要求雙方當事人簽訂委托手續(xù)時，黃賣家拒不同意。如前所述，《房地產買賣合同》本身明確黃賣家與經紀方有委托辦理過戶手續(xù)的關系，且當天配合經紀方完善手續(xù)，進行網簽并不損害黃賣家的合同權益，其拒不配合的行為與其一再陳述要求按原合同履行的陳述明顯相悖。結合本案對林買家購房資格的查詢，除黃賣家的配合外，合同履行并無其他實質障礙。故此，結合林買家明確愿意就合同約定的購房余款一次性履行，為維護交易穩(wěn)定及市場誠信，本院支持林買家繼續(xù)履行合同的訴求。至于，違約責任的認定，從雙方來往信息以及經紀方的確認，雙方對于合同履行過程中，黃賣家明確提出了與雙方書面合同約定不符的交易條件，結合上述不配合網簽手續(xù)的事實，對于違約責任應由賣方黃賣家承擔。