廣州收樓糾紛中，過了訴z訟時(shí)效怎么辦？

  張靜律師解答：如無證據(jù)在訴z訟時(shí)效內(nèi)有向開發(fā)商主張逾期交樓違約金，則過了訴z訟時(shí)效就不能再主張了。訴z訟時(shí)效按照的法律規(guī)定是三年。如下面這個(gè)案件，購房者提出其在客戶反饋意見表中有要求開發(fā)商支付逾期交樓違約金，但內(nèi)容只是要求開發(fā)商賠償，并未明確要求支付約金。終法z院認(rèn)定不足以中斷訴z訟時(shí)效，該案已過訴z訟時(shí)效。

判z決書節(jié)選：

按照合同約定，奧某公司逾期交房的違約責(zé)任是按日累計(jì)計(jì)算，按日計(jì)付違約金是一個(gè)持續(xù)的可分性債務(wù)，均應(yīng)按每個(gè)個(gè)別債權(quán)分別計(jì)算訴z訟時(shí)效期間，即每一天新產(chǎn)生的違約金給付請求權(quán)分別受到訴z訟時(shí)效的限制。根據(jù)《中華人民共和國民z法通則》第z一百三十五條規(guī)定，向人民z法z院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴z訟時(shí)效期間為二年。據(jù)此，黃某應(yīng)當(dāng)在2013年7月3日前提起訴z訟，但黃某直至2019年５月７日才提起訴z訟，已經(jīng)超過了兩年的訴z訟時(shí)效。黃某主張其在客戶反饋意見表及相關(guān)函件中均有向奧某公司提出過給予補(bǔ)償或賠償?shù)囊螅褬?gòu)成訴z訟時(shí)效的中斷，但其所提供的證據(jù)均非在上述訴z訟時(shí)效內(nèi)提出，而且權(quán)利主張必須具體明確，黃某只是要求奧某公司給予補(bǔ)償或賠償，并未明確要求支付違約金，而主張給予補(bǔ)償或賠償與主張支付違約金亦屬于不同的權(quán)利，故法z院對于黃某的上述關(guān)于訴z訟時(shí)效中斷的意見不予采納。綜上，黃某關(guān)于逾期交樓違約金的主張已超過有關(guān)訴z訟時(shí)效的規(guī)定，一審法z院不予支持。

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廣州簽訂認(rèn)購書后不想買房了，定金和首期款能退嗎？

  張靜律師解答：定金不能退，首期款能退。同時(shí)也要看開發(fā)商那邊的態(tài)度，是同意解除還是反訴要求繼續(xù)履行，如其反訴繼續(xù)履行的話，購房人可能要承擔(dān)違約責(zé)任和繼續(xù)履行的責(zé)任。如下面這個(gè)案件，因開發(fā)商要求解除合同，法z院就判z決定金沒收，其余款項(xiàng)退還。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為：案涉《認(rèn)購合同》合法有效。依據(jù)該合同約定，李買家作為買方應(yīng)在約定的時(shí)間即2019年8月23日前向塔某公司支付第二期購房款，逾期塔某公司則有權(quán)解除合同、沒收定金?，F(xiàn)李買家至今未支付該筆購房款，故塔某公司有權(quán)行使約定解除權(quán)并沒收定金100000元。因塔某公司于2019年9月24日發(fā)出《撻定告知函》要求解除合同及沒收定金，依據(jù)合同約定，該函件自寄出之日起2日內(nèi)即2019年9月26日視為送達(dá)對方，故法z院確認(rèn)上述合同自該函送達(dá)對方之日即2019年9月26日解除。

根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故李買家起訴要求塔某公司返還已付購房款384429元及權(quán)證代辦費(fèi)1200元、貸z款服務(wù)費(fèi)6000元、委托公證費(fèi)2000元，合法有理，法z院予以支持。塔某公司主張其沒收的定金在上述應(yīng)返還的上述款項(xiàng)中扣除，法z院予以準(zhǔn)許。

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廣州商品房買賣合同的格式條款有效嗎？

    張靜律師解答：如合同約定的雙方權(quán)利義務(wù)明顯不對等，則該格式條款不一定有效。

首先，關(guān)于合同格式條款是否有效的問題。雙方簽約所用的《廣州市商品房買賣合同》及其附件是開發(fā)商事先印好的格式合同。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，格式合同提供方應(yīng)遵循公平原則確定與當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責(zé)任的條款。提供格式合同的一方免除其責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該格式條款無效。案涉格式合同中，開發(fā)商逾期交樓違約責(zé)任明顯輕于買受人逾期付款違約責(zé)任，雙方權(quán)利義務(wù)明顯不對等。因此，該條款不能認(rèn)定為合法有效。

其次，關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)對違約金上限進(jìn)行調(diào)整的問題。開發(fā)商逾期18個(gè)月未通知收樓，且何時(shí)能交付仍不確定，若以總房款的2%的上限標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期交付違約金，顯然有違公平原則和誠實(shí)信用原則，亦明顯不足以彌補(bǔ)因開發(fā)公司違約給陳某某所造成的損失。根據(jù)《合同法》第z一百一十四條第二款的規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民z法z院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民z法z院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”，人民z法z院可以依據(jù)當(dāng)事人的訴請、綜合考慮買受人是否已收樓、逾期交樓的原因及當(dāng)事人過錯(cuò)程度等具體案情對違約金進(jìn)行調(diào)整。