廣州白云區(qū)打房產(chǎn)官司請(qǐng)律師 律師費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)咨詢

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證被涂改過(guò)還有效嗎？

基本案情：

    涉案土地的集體土地建設(shè)用地使用證號(hào)為嶗集建[92]字第51988號(hào)。該土地上房屋原系車某所有，后分家給了車某。鄭某自1992年起即實(shí)際控制使用本案爭(zhēng)議房屋，1998年對(duì)該爭(zhēng)議房屋進(jìn)行裝修后實(shí)際入住。鄭某一直持有該房屋的土地使用證，該證上的使用者及相應(yīng)地籍檔案材料中土地使用者均經(jīng)涂改為“鄭某”。2012年3月，車某申請(qǐng)某省人民A政府行政復(fù)議。實(shí)踐中要區(qū)分售后包租與借貸融資的關(guān)系，如果不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的的售后包租，應(yīng)認(rèn)定為借貸融資關(guān)系，而非商品房買賣合同關(guān)系。2012年6月，省人民A政府作出被訴行政復(fù)議決定，撤銷涂改后的嶗集建[92]字第51988號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證。鄭某不服，提起行政。

法A院裁判：

   根據(jù)1989年《土地登記規(guī)則》第二十五條、第二十八條、第四十一條、1995年《土地登記規(guī)則》第六十三條規(guī)定，涉及土地權(quán)屬、土地主要用途發(fā)生變更及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)依法申請(qǐng)變更登記，而不能采取偽z造、擅自涂改和等方式。本案中，根據(jù)鄭某提交的嶗集建（92）字第51988號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證原件及被告某省人民A政府提交的嶗集建（92）字第51988號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證檔案等證據(jù)，明確顯示出涉案土地使用權(quán)人均系通過(guò)涂改方式變更為“鄭某”。因此該涂改行為事實(shí)清楚，顯屬無(wú)效，被告某省人民A政府復(fù)議決定撤銷涂改后的嶗集建（92）字第51988號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證，符合法律規(guī)定，遂判駁鄭某的請(qǐng)求。去年9月份，小呂將開(kāi)發(fā)商告上了法庭，要求開(kāi)發(fā)商賠償自2012年9月至今逾期交房的違約金。

典型意義：

   集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由縣級(jí)以上人民A政府頒發(fā)的確認(rèn)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的法律憑證。根據(jù)規(guī)定，凡是涉及土地證書(shū)中姓名、面積、用途等內(nèi)容發(fā)生變更的，須經(jīng)原發(fā)證機(jī)關(guān)審批變更土地證書(shū)。應(yīng)該說(shuō)，在農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中擅自涂改土地使用證上的使用權(quán)人姓名的現(xiàn)象并不少見(jiàn)，殊不知土地權(quán)屬使用證書(shū)是不能私自涂改的，凡擅自涂改證書(shū)的，一律認(rèn)定為無(wú)效。4、待售房屋的租賃情況，如果房屋已經(jīng)出租，則需要售房者提供承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。因此，不論原告通過(guò)何種方式取得涉案土地使用權(quán)證，都無(wú)法改變?cè)撟C被涂改的客觀事實(shí)，故被告某省政府認(rèn)定原告持有的經(jīng)涂改的土地使用權(quán)證書(shū)無(wú)效法律依據(jù)充分，法A院駁回原告的請(qǐng)求正確。

廣州天河區(qū)房產(chǎn)買賣請(qǐng)律師 買學(xué)z位房打官司找律師

廣州買學(xué)區(qū)房時(shí)原房主未將戶A口遷出，能否辦理？

    咨詢:為便于孩子入學(xué)，我在市區(qū)購(gòu)買了一套學(xué)區(qū)房，并簽訂了購(gòu)房合同。但是，在辦理手續(xù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)原房主還沒(méi)有將戶A口從該地址遷出。我在買房時(shí)沒(méi)有問(wèn)清楚，而原房主也沒(méi)有主動(dòng)告訴我，我無(wú)法辦理手續(xù)，影響了我的孩子入學(xué)。請(qǐng)問(wèn)，遇到這種情況該怎么辦？這里還需注意的是，如果登記的所有權(quán)人不止一人的，那還應(yīng)注意其他產(chǎn)權(quán)人的售房意見(jiàn)，如委托他人操作的，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)相應(yīng)的委托手續(xù)進(jìn)行公證。簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)該注意些什么？

   律師解答：可先為新房主辦理落戶，再動(dòng)員原房主遷出戶A口。

   首先，房屋出賣后，原房主在此處已沒(méi)有了固定住所，不具備在此處登記戶A口的條件，不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)以該房屋所在地為其戶籍地。因此，原房主應(yīng)當(dāng)將戶A口遷入其具備落戶條件的地方，以便新房主遷移戶A口。對(duì)原住戶居民搬走但戶A口仍未遷出的，可先為新搬入的現(xiàn)住居民辦理落戶手續(xù)，再采取措施動(dòng)員原房主盡快辦理遷出手續(xù)。首先，根據(jù)《合同法》第229條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。因此，新房主可依據(jù)該文件，向派出z所申請(qǐng)為其辦理落戶手續(xù)。

其次，因派出z所無(wú)法強(qiáng)制原房主遷移戶A口，所以在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，可以約定賣方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起一定期限內(nèi)將戶A口遷出，逾期未遷出，需承擔(dān)一定金額的違約責(zé)任。

另外，因購(gòu)買學(xué)區(qū)房通常是因子女上學(xué)需要，在購(gòu)房合同中可以注明合同的目的，并約定若因原房主拒絕遷出戶A口導(dǎo)致新房主無(wú)法或延期落戶，從而影響子女入學(xué)的，買房者有權(quán)解除合同。通過(guò)以上違約及解除條款可以督促原房主盡早辦理戶A口遷移手續(xù)。

廣州沒(méi)有購(gòu)房資格違反限z購(gòu)令買房，解除合同后定金能退嗎？

陸先生一次性向某開(kāi)發(fā)商購(gòu)買4棟別墅，支付了定金100萬(wàn)和購(gòu)房款100萬(wàn)，共計(jì)200萬(wàn)。后不想買房了，便借口開(kāi)發(fā)商一房二賣要求解除合同，法A院經(jīng)審理后發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商無(wú)一房二賣行為，但本案合同因違反“限購(gòu)z令”應(yīng)當(dāng)解除。

法A院審理后認(rèn)為：陸先生未告知自身房產(chǎn)狀況，勢(shì)必導(dǎo)致能潤(rùn)地產(chǎn)難以審核其購(gòu)房資格，但能潤(rùn)地產(chǎn)一次性收取陸先生4套房產(chǎn)的定金及后續(xù)房款，明顯與當(dāng)時(shí)“限購(gòu)z令”相悖，且客觀履行不能，涉訟房屋買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)依法解除、退還款項(xiàng)。由于雙方當(dāng)事人對(duì)合同解除均存在過(guò)錯(cuò)，法A院依據(jù)公平原則，各自承擔(dān)由此造成的損失。據(jù)此，佛山中院能潤(rùn)地產(chǎn)向陸先生退還定金及購(gòu)房款共計(jì)200萬(wàn)元，駁回陸先生要求雙倍賠償定金等請(qǐng)求，駁回能潤(rùn)地產(chǎn)要求不予退還房款的請(qǐng)求。另一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而拆遷，拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。

律師講法：

佛山限購(gòu)政策是2011年3月公布實(shí)施的，距離本案購(gòu)房發(fā)生時(shí)間已有兩年，雙方應(yīng)當(dāng)清楚政策，卻故意繞開(kāi)“限購(gòu)z令”，均存在過(guò)錯(cuò)。房屋買賣合同不可履行，應(yīng)當(dāng)依法解除。涉案購(gòu)房確認(rèn)書(shū)不同于正式商品房買賣合同，具體購(gòu)房手續(xù)和相關(guān)責(zé)任還有待正式合同明確。但雙方當(dāng)事人還沒(méi)進(jìn)入簽訂正式買賣合同階段就已產(chǎn)生糾紛，由此產(chǎn)生的責(zé)任屬于締約過(guò)失責(zé)任，而不是違約責(zé)任，責(zé)任不宜過(guò)重。根據(jù)規(guī)定，對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)予不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的3%。再結(jié)合考慮能潤(rùn)地產(chǎn)作為從事房產(chǎn)地經(jīng)營(yíng)及銷售的專業(yè)公司，其售房時(shí)有責(zé)任提示購(gòu)房者考慮自己是否符合限購(gòu)政策卻沒(méi)有盡該義務(wù)，且存在其他不完善之處，確有規(guī)避國(guó)家政策的嫌疑，亦是引發(fā)本案爭(zhēng)議的源頭。