物業(yè)公司與分包單位的關(guān)系

物業(yè)公司與分包單位的關(guān)系，是合作的關(guān)系。作為一個(gè)企業(yè)，他們有自己的管理制度、管理方法和管理資源，物管公司去監(jiān)管他們的工作，不能總是用“你們要怎么做……”、“要聽我的……”等等的話，而是多講建議性的話如“你們可以……”、“你們可以考慮……”如果經(jīng)常要外包公司按自己的意愿去做，長(zhǎng)期下去可能會(huì)制約公司的技術(shù)發(fā)揮，陷入“幫人家管理公司”的境地，起到相反的效果。“我們只要效果”是我們要求的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，對(duì)于日常監(jiān)管發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)管理公司要主動(dòng)提出，并要求他們限期整改。

物業(yè)管理行業(yè)集中發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模巨大，但高度分散、集中度較低。隨著競(jìng)爭(zhēng)不斷深化，物業(yè)管理行業(yè)集中發(fā)展的趨勢(shì)，愈發(fā)明顯， 主要發(fā)展方向表現(xiàn)在如下方面。

1化：物業(yè)管理行業(yè)未來化分工將進(jìn)一步清晰。主要體現(xiàn)在，服務(wù)流程的化以及人才培養(yǎng)的化。

2多元化：無論是住宅物業(yè)，還是商寫公建物業(yè)，圍繞客戶需求，服務(wù)類型將趨于多元化。

3定制化：物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)一步趨于定制化，即從目標(biāo)客戶的需求出發(fā)，制定清晰、可衡量的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

4智能化：物業(yè)行業(yè)智能化的基礎(chǔ)是數(shù)據(jù)整合，集中、物流、商流等相關(guān)數(shù)據(jù)，未來可使用數(shù)據(jù)，提升管理效率，探索業(yè)務(wù)創(chuàng)新機(jī)會(huì)。

盡管物業(yè)管理行業(yè)問題重重，但未來發(fā)展前景十分廣闊。一方面，隨著城鎮(zhèn)化持續(xù)深入，住房需求持續(xù)釋放，并向舒適型住宅轉(zhuǎn)變，為物業(yè)管理提供了廣闊的空間。另一方面，行業(yè)外部環(huán)境日趨成熟，物業(yè)行業(yè)向化、規(guī)范化方向發(fā)展已不可逆轉(zhuǎn)。

租金收入增長(zhǎng)可帶動(dòng)物管費(fèi)提升

從培育期到成熟期，項(xiàng)目的租金、零售額、出租率均可獲得明顯提升，從而帶動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管轄項(xiàng)目的收入增長(zhǎng)。商辦物業(yè)管理與住宅類似，都存在剛性人工、設(shè)備成本，如何降本增效成為物業(yè)企業(yè)需要解決的問題。從商辦物業(yè)的收費(fèi)模式來看，隨時(shí)間推移，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)積累，租金收入增長(zhǎng)可帶動(dòng)物管費(fèi)提升，從而對(duì)沖設(shè)施維護(hù)成本上升的不利影響。今后，將提升業(yè)主履職能力，加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)督。《通知》提出，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主組建改選小組，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的人選推薦和審核把關(guān)。小區(qū)業(yè)主成員中員比例一般不低于50%，主任一般由員擔(dān)任。對(duì)暫不具備成立業(yè)主條件的，成立小區(qū)自管組織，代行業(yè)主職責(zé)。