李嘉誠曾說過，決定地產(chǎn)價值投資的考量因素是地段，第二是地段，第三還是地段。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，講究地段。鎖定了，相當于鎖定了地塊核心商圈內(nèi)的有效消費群體。

這句話的意義眾人皆知，但是，很多人在判斷地段價值的時候僅僅簡單地將其劃分為市中心、開發(fā)區(qū)、效區(qū)及周邊縣鄉(xiāng)等三六九等。在他們的思維邏輯下，地段價值理所當然是地市中心>開發(fā)區(qū)>效區(qū)>周邊縣鄉(xiāng)。僅此而已。

其實，地段價值是一個廣義的范疇。它的價值高低應(yīng)結(jié)合具體方位、自然因素、社會因素綜合評估。其中具體方位包括商業(yè)項目所在的具體地址，與周邊生活、辦公、教育等相關(guān)社會場所的實際交通距離。2004年天津某公司開發(fā)某項目15萬平方米的商業(yè)大盤，雖位于天津市中心鼓樓商圈，但具體方位上的不足為其商業(yè)失敗埋下了伏筆。該項目單面臨路，人氣聚合度顯然遜色于位于主干道十字或丁字交叉口的同類商業(yè)，而且道路中間的隔離帶在一定程度上也阻截了對面的客流。

項目評級的結(jié)果是項目取舍的重要依據(jù)，是銀行向項目主辦方提供資金保障的有力憑證，也是項目建設(shè)施工過程中必需的指導(dǎo)文件，其重要性不言而喻。

項目評級是商業(yè)活動中至關(guān)重要的一環(huán)，所謂項目評級，是對被調(diào)查企業(yè)進行信用級別和風險指數(shù)的評定，評級的內(nèi)容包括企業(yè)簡介、付款記錄、公共記錄、員工人數(shù)、財務(wù)狀況、進出口、業(yè)務(wù)范圍、主要經(jīng)營者履歷、信用承諾等。

通過深入地對被調(diào)查對象進行調(diào)查，主要調(diào)查資產(chǎn)、土地使用權(quán)、經(jīng)濟糾紛、財務(wù)分析、產(chǎn)品是否重大質(zhì)量的事故等方面，得到專業(yè)調(diào)查結(jié)果后，在企業(yè)并購、資金合作、融資項目等方面就能發(fā)揮巨大作用。

評估的主要內(nèi)容是通過對目標項目，比如項目投資價值分析.風險等級及未來收益綜合論證的調(diào)查、綜合的分析和科學(xué)的判斷，確定目標項目是否可行。

評估工作通常也會委托給專業(yè)咨詢公司，或者委托給為目標項目提供的銀行。