?廣州為多貸z款簽訂陰陽合同，解除后能主張對方違約嗎？

廣州為多貸z款簽訂陰陽合同，解除后能主張對方違約嗎？

  張靜律師解答：不能。如下面這個案件，買家為多貸z款與賣家簽訂陰陽合同，故意在陽合同提高房款金額，終導(dǎo)致貸z款無法發(fā)放，合同不得不解除。賣家主張買家構(gòu)成違約，要求賠償違約金、利息、律師費等，法z院認(rèn)為賣家在知情的情況下仍同意配合簽訂陰陽合同，也有過錯，故不支持其賠償請求。終判z決已經(jīng)發(fā)生的費用各種承擔(dān)，房屋過戶回賣家，過戶費用由買家承擔(dān)。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為,本案為房屋買賣合同糾紛,訴z訟中,李賣家與聶買家一致同意解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》、《廣州市存量房買賣合同》,并將涉案房屋重新過戶至李賣家名下。本案爭議的焦點，關(guān)于李賣家主張聶買家支付違約金、墊z資付款利息及支付律師費、訴z訟保全責(zé)任保險費的問題。

⒈關(guān)于李賣家主張違約金的問題。違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律規(guī)定,一方當(dāng)事人違約時向另一方支付的損失。李賣家主張聶買家支付違約金的依據(jù)是聶買家未按約支付購房尾款78萬元。本案中,聶買家未取得郵儲銀行荔灣支行發(fā)放的貸z款,主要原因是借z款人提供虛z假信息,包括簽訂陰陽合同。聶買家為了獲取超額貸z款在簽訂《廣州市存量房買賣合同》時將房屋成交價設(shè)定為112萬元,李賣家在該合同上簽名并捺印確認(rèn),應(yīng)視為李賣家知道或者應(yīng)當(dāng)知道雙方簽訂的合同為虛z假合同,導(dǎo)致貸z款銀行不予放貸,李賣家存在過錯,無權(quán)主張違約金。故李賣家主張聶買家賠償違約金90000元,依據(jù)不足,不予支持。

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廣州買房時發(fā)現(xiàn)賣家只是掛名人，需要追加真正的賣家進訴z訟嗎？

    張靜律師解答：若名義賣家披露真正的賣家，則可由買家自己選擇告誰，告名義賣家還是真正賣家都可以，承擔(dān)責(zé)任都是一樣的。但是選定后就不能再更換。

本院認(rèn)為，關(guān)于林賣家是否需承擔(dān)《商鋪買賣合同》項下的出賣人義務(wù)的問題。《合同法》第四百零二條規(guī)定，“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”；第四百零三條第z一款、第二款規(guī)定，“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外；受托人因委托人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對人主張其權(quán)利，但第三人不得變更選定的相對人”。本案中，涉案商鋪登記在林賣家名下，林賣家亦以自身名義與劉買家簽訂《商鋪買賣合同》，無充分證據(jù)反映林賣家在簽訂《商鋪買賣合同》之時有向劉買家披露其系代案外人澤某公司持有涉案商鋪的事實，而劉買家也以林賣家為合同相對方提起本案訴z訟，要求林賣家承擔(dān)《商鋪買賣合同》項下的出賣人義務(wù)?；诖耍仲u家應(yīng)作為出賣人向劉買家承擔(dān)返還購房款及團購費的出賣人義務(wù)。對林賣家提出涉案商鋪實際權(quán)屬人為澤某公司，一審未追加澤某公司，程序的主張，本院不予采納。

廣州房屋被查封了還能起訴過戶嗎？

   律師解答：不能了，只能起訴解除合同、賠償損失，或者提執(zhí)行異議。

《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十一條：房屋被依法查封,買受人起訴請求出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民z法z院可以向其釋明變更訴z訟請求為解除合同、賠償損失,或者告知其可以依照民事訴z訟法第二百二十五條、第二百二十七條的規(guī)定主張權(quán)利。

《民事訴z訟法》第二百二十五條

執(zhí)行異議

當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民z法z院提出書面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級人民z法z院申請復(fù)議。

第二百二十七條

案外人異議

執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判z決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判z決、裁定無關(guān)的，可以定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民z法z院提起訴z訟。

廣州法z院判z決房屋買賣合同無效前，會提醒買家反訴退款嗎？

  張靜律師解答：一方起訴合同無效或撤銷，法z院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)支持的，應(yīng)該向被告釋明：“如法z院判z決合同無效，你方是否反訴返還財產(chǎn)”。如被告回復(fù)要反訴，則可一并審理。如被告回復(fù)即使法z院判z決合同無效，仍不反訴，則法z院可徑行判z決，由被告去另案起訴返還房款。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十四條：房屋買賣合同被認(rèn)定無效或者被撤銷、解除后, 買受人應(yīng)當(dāng)將房屋返還給出賣人,并支付房屋占有使用的費用,費用可參照同期同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計算;出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的價款返還給買受人,并支付貸z款利息。一方當(dāng)事人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效或者撤銷、解除合同并返還財產(chǎn),人民z法z院經(jīng)審理認(rèn)為合同無效或者應(yīng)予撤銷、解除的,應(yīng)當(dāng)向被告釋明反訴請求返還財產(chǎn),避免判z決單方返還財產(chǎn)造成當(dāng)事人利益失衡。

合同無效或者被撤銷的,一方因房產(chǎn)價值波動受到的損失, 由當(dāng)事人按照各自的過錯承擔(dān)。合同解除的,守約方因房產(chǎn)價值波動受到的損失,由違約方賠償。