廣州白云區(qū)打房產(chǎn)買賣官司厲害的律師事務(wù)所

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州城鎮(zhèn)戶A口的子女能繼續(xù)農(nóng)村的宅基地房嗎？

    問：家里有新中國成立前中央政府發(fā)的老地契，土地房產(chǎn)所有權(quán)人是父親。1987年土地清查時(shí)，確定該宗地為農(nóng)民集體所有。但是沒有對(duì)土地使用權(quán)人進(jìn)行登記發(fā)證。現(xiàn)在房屋所有權(quán)人去世，子女都是城鎮(zhèn)戶A口，一直在此房居住，子女是否能繼承土地及房產(chǎn)?該文件規(guī)定：“非農(nóng)業(yè)戶A口居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記‘該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員’”。老地契是否還有效?

   答：本案涉及老地契效力問題及城鎮(zhèn)居民能否辦理宅基地使用權(quán)變更登記。

   《A高人A院對(duì)土地證與老紅契效力問題的解答》(法行字6242號(hào))中答復(fù)，依照《土地改革法》第三十條“土地改革完成后，由人民A政府發(fā)給土地所有證……土地制度改革以前的土地契約，均已作廢”。該解答已明確，新中國成立前發(fā)的老地契已經(jīng)沒有法律效力。其以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由請(qǐng)求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規(guī)定，不應(yīng)予以支持。

   按照《國土A資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政A部、農(nóng)業(yè)A部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》(國土資發(fā)〔2011〕178號(hào))文件規(guī)定，對(duì)于沒有權(quán)屬來源證明的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會(huì)出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民A政府審核，報(bào)縣級(jí)人民A政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)。已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別土地使用權(quán)是國家向組織、機(jī)構(gòu)及個(gè)人出讓的土地使用權(quán)利，土地的所有權(quán)歸國家和集體所有。

依據(jù)上述政策規(guī)定，宅基地使用權(quán)經(jīng)公告無異議的，可以給父親發(fā)放集體建設(shè)用地使用權(quán)證。父親去世后，按照繼承關(guān)系可以給子女辦理土地使用權(quán)變更登記，且在記事欄進(jìn)行備注說明即可。

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廣州通過打官司以房抵債來規(guī)避限購和可行嗎？

    買賣雙方通過簽訂的民間c借c貸合同，合同中約定以房抵債，實(shí)際上是房屋買賣，通過法x院或者簽訂和解協(xié)議申請(qǐng)法x院確認(rèn)的方式，達(dá)到規(guī)避限購和稅收的目的。

     律師解答：當(dāng)事人以債c務(wù)糾紛訴至法x院，在中達(dá)成以房抵債協(xié)議，經(jīng)審查，當(dāng)事人未履行物的交付行為的，法x院不應(yīng)出具調(diào)解書予以確認(rèn)，仍應(yīng)按原債的關(guān)系進(jìn)行審查和處理，以防范的發(fā)生。

廣州商鋪售后包租合同有效嗎？

售后包租是開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，在商品房出售時(shí)與買受人約定：在出售后的一定期限內(nèi)由該開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行出租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》1條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。首先，房屋出賣后，原房主在此處已沒有了固定住所，不具備在此處登記戶A口的條件，不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)以該房屋所在地為其戶籍地。對(duì)于售后包租是否認(rèn)定無效?

   律師解答：《商品房銷售管理辦法》1條的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，且非c法律和行規(guī)，因此不影響售后包租行為的效力。實(shí)踐中要區(qū)分售后包租與借貸融資的關(guān)系，如果不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的的售后包租，應(yīng)認(rèn)定為借貸融資關(guān)系，而非商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)2008年10月12日《中z共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》規(guī)定“依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”可知，只要是農(nóng)民合法取得的宅基地，都應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。根據(jù)2011年施行的《c高人c院關(guān)于審理非c法c集c資案件具體應(yīng)用法c律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非c法c吸收資金的，符合解釋條款規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照76條的規(guī)定，以非c法吸收c公眾存款罪處罰。

廣州著z名房地產(chǎn)律師事務(wù)所 買房不過戶風(fēng)險(xiǎn)咨詢

廣州買二手房暫時(shí)不過戶有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

    咨詢：我看中一套二手房屋，因?yàn)榉恐飨胧〉粢恍┒愘M(fèi)，所以跟我商量先交房給我，等明年再和我一起到房屋交易z中心辦理過戶等手續(xù)，今年我先支付房價(jià)的70%，房產(chǎn)z證押在中介處，雙方簽訂房屋買賣合同，待明年辦理過戶時(shí)再付清尾款。請(qǐng)問律師，如果我接受這樣的操作方式，對(duì)我來說可能會(huì)產(chǎn)生什么風(fēng)險(xiǎn)，這種做法可行嗎？合同對(duì)回購價(jià)格沒有約定的，應(yīng)按照原價(jià)回購還是市場(chǎng)價(jià)回購，實(shí)踐中存在爭議。

   律師解答：這種方式雖然具有可操作性，但不合法，并對(duì)錢女士來說存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此不建議錢女士接受這樣的操作方式。

   首先，房主為了省稅費(fèi)而提出這樣的操作方式，其行為本身已違反了相關(guān)法規(guī)；

   其次，在房產(chǎn)不過戶的情況下，根據(jù)　《物權(quán)法》，房主仍是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。如果房主缺乏誠信，或者房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，房主完全可能“一房兩賣”或者毀約。雖然該房產(chǎn)z證扣押在房屋中介處，但作為產(chǎn)權(quán)人的房主掛失補(bǔ)辦一張房產(chǎn)z證并不是難事。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。一旦遭遇“一房兩賣”，錢女士將增加不必要的維權(quán)成本。