商業(yè)主題定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

當然，再好的地段價值，如果沒有創(chuàng)新性的主題定位及業(yè)態(tài)組合，也注定了商業(yè)項目的開發(fā)是無法成功的?，F(xiàn)代商業(yè)競爭激烈，沒有特色的定位及業(yè)態(tài)吸引，很難形成消費黏性，二次或重復消費的可能性會比較低甚至為零。

早期的傳統(tǒng)商業(yè)僅僅需要考慮如何時間內地滿足客戶的物質需求。而進入21世紀后，商業(yè)更多地是為客戶創(chuàng)造體驗型消費，為商家創(chuàng)造展示促銷空間。外立面、停車方式及交通動線的科學組合、特色化的業(yè)態(tài)組合、舒適的購物環(huán)境都是吸引消費者的有效利器，而廣告展示空間、中庭、活動造型空間等則是為了滿足商家的促銷需求，為主力店招商增加籌碼。

風險投資一般具有以下基本特征：

1、投資對象多為處于創(chuàng)業(yè)期中的中小型企業(yè)，多為高新技術企業(yè)；

2、投資期限至少在3—5年，投資方式一般為股權投資，通常占被投資企業(yè)的15%---20%；

3、投資決策建立在高度專業(yè)化和程序化的基礎之上；

4、風險投資方一般積極參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理，提供增值服務；

5、當被投資企業(yè)增值后，風險投資方會通過上市、收購兼并或其它股權轉讓方式撤出資本，實現(xiàn)其投資的超額回報；

6、風險投資方退出投資至少能夠獲得原始投資額的5-----7倍的利潤和資本升值。

國內市場需求狀況分析。主要包括：項目地理位置分析。資源和技術。項目之SWOT分析。項目競爭戰(zhàn)略的選擇。主要包括：評價方法的選擇及依據(jù)。項目投資估算。產品成本及費用估算。產品銷售收入及稅金估算。利潤及分配。財務盈利能力分析。項目盈虧平衡分析。財務評價分析結論。主要包括：資金籌措、資金來源、資金運籌計劃等。主要包括：價值判斷方法的選擇，價值評估。濟可行性評估。任何一個行業(yè)、企業(yè)和項目的發(fā)展都離不開其所在的外部環(huán)境。

等風險圖包括兩個因素：失敗的概率和失敗的后果。這種方法把己識別的風險分為低、中、高三類。低風險指對項目目標僅有輕微不利影響、發(fā)生概率也?。ㄐ∮?.3）的風險。中等風險指發(fā)生概率大（從0.3到0.7）,且影響項目目標實現(xiàn)的風險。高風險指發(fā)生概率很大（0.7以上）,對項目目標的實現(xiàn)有非常不利影響的風險。等風險圖法用風險系數(shù)評價項目風險水平。