廣州通過法z院拍賣買到違z法用地不能過戶的房屋怎么辦？

    李某購買一處法z院變賣的房屋后，向縣國土資源局申請辦理該房屋的土地登記。若租賃合同的簽訂時間在抵z押權(quán)設(shè)立之后，則租賃合同不能對抗抵z押權(quán)，承租z人必須搬出房屋。李某提交的材料有：法z院民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、城市規(guī)劃主管部門2011年開據(jù)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（補(bǔ)辦）、法z院變賣已經(jīng)登記到李某名下的房屋所有權(quán)證書。民事裁定書內(nèi)容顯示：因債z務(wù)人莫某未履行還款義務(wù)，裁定變賣被執(zhí)行人所有房屋一幢，給債z權(quán)人李某以抵償債z務(wù)。協(xié)助執(zhí)行通知書內(nèi)容顯示：請將現(xiàn)屬被執(zhí)行人莫某的房屋轉(zhuǎn)移給李某。

在地籍調(diào)查時，縣國土資源局發(fā)現(xiàn)該房屋建于1995年，占用的是國有土地，無合法用地批準(zhǔn)手續(xù)，屬于違z法占地，遂以“土地違z法違規(guī)行為尚未處理”為由，根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，對李某的申請作出不予登記的決定，并將材料移交給執(zhí)z法監(jiān)z察部門。律師介紹，張某因?qū)ε馁u流程不甚了解，也未進(jìn)行現(xiàn)場查看，對拍賣行提供的有關(guān)拍賣物的文件資料沒有仔細(xì)查閱，便簽署了有關(guān)文件，根據(jù)簽署的內(nèi)容，視為其已行使了查閱、了解拍賣物的權(quán)利，已知悉拍賣物的瑕疵，認(rèn)可拍賣物的現(xiàn)狀。接到材料后，執(zhí)z法監(jiān)察人員對李某作了詢問筆錄，進(jìn)行了實地測量調(diào)查。縣國土資源局根據(jù)案件材料，以“李某于1995年未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占用50平方米土地建房”為違z法事實，對李某作出“沒收非z法占用土地上新建的建筑物，并處罰款”的處罰決定。

律師說法：

本案中，A縣國土資源局以房屋受讓者為違z法占地主體，將法z院變賣的、無合法用地批準(zhǔn)手續(xù)的房屋作為非z法建筑物，作出了予以沒收的行政處罰。在收到法制辦評查意見后，該局經(jīng)過認(rèn)真審查分析，認(rèn)為李某的案件存在如下錯誤：

被處罰主體與違z法占地行為人不一致。律師解答：廣州目前限購需要購房資格，佛山2015年5月1日起取消限購政策，不需要購房資格。執(zhí)行的房屋1995年已經(jīng)建成，而根據(jù)法z院裁定，李某的房屋是2013年通過法z院變賣取得，當(dāng)時房屋尚歸莫某所有，從時間上推算，李某不是違z法占地行為人。因此，縣國土資源局以李某作為違z法行為主體作出處罰決定，存在被處罰主體與違z法行為主體不一致的情況，違反了《行政處罰法》第三十條“違z法事實不清的，不得給予行政處罰”的規(guī)定。

把人z院裁定變賣的房屋當(dāng)非z法財物予以沒收。重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價及其它合理費用損失，由原買受人承擔(dān)。李某通過人z院變賣取得被執(zhí)行人的房屋，辦理了房屋所有權(quán)登記手續(xù)，該房屋在法律意義上屬于李某的合法財物。而《行政處罰法》第八條明確規(guī)定，行政處罰的種類之三為“沒收違z法所得、沒收非z法財物”。縣國土資源局以行政處罰為依據(jù)，沒收李某的合法財物，明顯與之不符。鑒于該案存在以上錯誤，國土資源局以“事實依據(jù)不足，處罰決定有誤”為由，主動改正，撤銷了對李某“違z法占地建房行為”的處罰決定。

對于本案，筆者建議，國土z資源部門一方面，可繼續(xù)梳理案件事實，追查實際違z法占地人；另一方面，可參考以下法律法規(guī)，對協(xié)助法z院執(zhí)行的該房地產(chǎn)作出恰當(dāng)處理：人z院變賣被執(zhí)行人房地產(chǎn)，強(qiáng)制被執(zhí)行人將房地產(chǎn)變現(xiàn)抵債，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，該行為屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。判z決書節(jié)選：法z院認(rèn)為：任某是涉案房屋的所有權(quán)人，對該房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

目前，該房屋雖未辦理用地手續(xù)，卻領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，目前在“司拍賣平臺”參加司拍賣房產(chǎn)競拍、且競拍成的購房人，可通過“司拍賣平臺”跳轉(zhuǎn)至天貓眾安保險官z方旗艦店購買拍房交易保障險，需要提醒的是，購買期限為競拍成后次日24時前。而根據(jù)《物權(quán)法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《關(guān)于依法規(guī)范人z院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》的相關(guān)規(guī)定，建筑物轉(zhuǎn)讓的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。在變價處理土地使用權(quán)、房屋時，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。同時，根據(jù)《土地登記辦法》《關(guān)于依法規(guī)范人z院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》的相關(guān)規(guī)定，國土資源行政主管部門在協(xié)助人z院執(zhí)行土地使用權(quán)時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實體審查。國土資源行政主管部門認(rèn)為人z院的查封、預(yù)查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可以向人z院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。

因此，本案中A縣國土資源局可根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定的程序，在李某補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后，為其辦理國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)。

廣州購買法z院拍賣的房屋后，居住的人不肯搬怎么辦？

    近幾個月，我市陸續(xù)有住房進(jìn)行拍賣，而且數(shù)量還不少，拍賣的房產(chǎn)價格往往比市場低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。但與在市場上購買新房和二手房相比，參加拍賣會購買房產(chǎn)標(biāo)的可能具有更多的不確定因素。

老人不肯搬，他該怎么辦？

市民張某如愿以償以比市場價要低近20%的價格競拍獲得了一套法z院處置的市區(qū)住宅，歡歡喜喜和家人前去接收房子時，卻發(fā)現(xiàn)里面居然還住著老人。至于車位管理費和租金，因陳某只舉證證明其為案涉房屋的物權(quán)人，并沒有提供證據(jù)證實其享有相關(guān)車位的使用權(quán)和管理權(quán)，故對該部分請求，不予支持。老人死活不肯搬遷，讓張某有房卻無法自用。鑒于老人上了年紀(jì)，執(zhí)行人員也不宜采用強(qiáng)制手段，結(jié)果就這么僵持下來了。而張某在拍賣前并未仔細(xì)查閱資料和實地了解，事后發(fā)現(xiàn)后悔不已，只好找律師咨詢。

律師介紹，張某因?qū)ε馁u流程不甚了解，也未進(jìn)行現(xiàn)場查看，對拍賣行提供的有關(guān)拍賣物的文件資料沒有仔細(xì)查閱，便簽署了有關(guān)文件，根據(jù)簽署的內(nèi)容，視為其已行使了查閱、了解拍賣物的權(quán)利，已知悉拍賣物的瑕疵，認(rèn)可拍賣物的現(xiàn)狀。建議購買此類房屋之前，先聘請律師做一個房產(chǎn)情況調(diào)查，搞清楚因為什z么原因拍賣，現(xiàn)在房屋居住人的情況等后再決定是否購買。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請法z院強(qiáng)制執(zhí)行。建議購買此類房屋之前，先聘請律師做一個房產(chǎn)情況調(diào)查，搞清楚因為什z么原因拍賣，現(xiàn)在房屋居住人的情況等后再決定是否購買。

廣州未經(jīng)報建的違z章建筑能否進(jìn)行拍賣？

    律師解答：針對未經(jīng)報建的建筑能否拍賣的問題，執(zhí)行法z院應(yīng)將建筑物情況函告建設(shè)行政主管部門，如行政主管部門確認(rèn)屬違z章建筑責(zé)令拆除或作沒收處理的，該建筑物不得作為執(zhí)行標(biāo)的；如行政機(jī)關(guān)對建筑行為作出行政處罰決定并責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，而被執(zhí)行人又不配合的，法z院可商請申請執(zhí)行人或拍賣人墊付補(bǔ)辦手續(xù)費用，再進(jìn)行拍賣?，F(xiàn)黃某起訴要求賴某立即停止對涉案房屋天面層的非z法侵害，排除妨礙，立即拆除其非z法搭建至黃某房屋的戶外樓梯及三層通過天面層的樓梯鐵板，恢復(fù)涉案房屋天面層和樓梯扶手的原狀，事實依據(jù)充分，予以支持。

廣州買法z院拍賣房要注意哪些問題?

　　律師解答：擔(dān)心房子“貨不對板”?準(zhǔn)備工作一定要做足。拍賣信息通常通過媒體公告進(jìn)行發(fā)布，全國人民法z院資產(chǎn)網(wǎng)也會有相關(guān)匯總。

　　找到“心水”房子后，一定要到現(xiàn)場看房，了解房屋產(chǎn)權(quán)使用年限、房屋質(zhì)量、原業(yè)主是否遷出、租賃是否到期等。近幾個月，我市陸續(xù)有住房進(jìn)行拍賣，而且數(shù)量還不少，拍賣的房產(chǎn)價格往往比市場低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。曾有市民在房產(chǎn)過戶后碰到原業(yè)主拒不執(zhí)行的情況，雖然后可通過法z院強(qiáng)制實行來維護(hù)購房者權(quán)益，但過程比較麻煩。此外，競拍前要了解房屋是否存在費用拖欠情況，如稅費、土地出讓費、物業(yè)管理費、水電費等，這部分費用在拍賣前并不會公布，終由購房者承擔(dān)。

　　想知道房子筍不筍，光看起拍價還不行。律師解答：針對未經(jīng)報建的建筑能否拍賣的問題，執(zhí)行法z院應(yīng)將建筑物情況函告建設(shè)行政主管部門，如行政主管部門確認(rèn)屬違z章建筑責(zé)令拆除或作沒收處理的，該建筑物不得作為執(zhí)行標(biāo)的。拍下一套房產(chǎn)，購房者除了要承擔(dān)拍賣價外，還要算上二手房稅費、拍賣行傭金和其他欠費。其中，二手房稅費包括1.5%的契稅，房產(chǎn)未滿5年需交5.5%營業(yè)稅、交增值部分20%個人所得稅;傭金費一般按拍賣價的5%~10%算;其他費用指房屋之前欠下的物管費、水電費等。有些房產(chǎn)如果以前沒有過戶，還要繳交兩次過戶費用。