物業(yè)管理有哪些原則

收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

公平競(jìng)爭(zhēng)原則：物業(yè)管理是社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投，招標(biāo)要公開(kāi)，揭標(biāo)要公正。

依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

物業(yè)管理的行業(yè)起源

一般認(rèn)為，物業(yè)管理在我國(guó)僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國(guó)外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。

從國(guó)外物業(yè)管理的起源來(lái)看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。1908年，由美國(guó)芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——ChicagoBuildinnagersOrganization）召開(kāi)了一次全國(guó)性會(huì)議，宣告了全世界一個(gè)專門(mén)的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。物業(yè)管理的起源來(lái)看，從19世紀(jì)中葉到20世紀(jì)20年代，是舊中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時(shí)期。

在這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢、廣州、哈爾濱等城市建立了許多八層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營(yíng)公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國(guó)物業(yè)管理的早期形式。由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步晚，市場(chǎng)化程度較低，行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)過(guò)不少問(wèn)題。

行業(yè)初創(chuàng)的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平良莠不齊，管理價(jià)質(zhì)不符、違規(guī)、侵權(quán)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，投訴率居高不下。

物業(yè)管理活動(dòng)是建立在等價(jià)有償基礎(chǔ)上的市場(chǎng)交易行為

盡管我們認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理服務(wù)的準(zhǔn)公共性，盡管我們把握了物業(yè)服務(wù)的管理手段，盡管我們注意到物業(yè)服務(wù)目標(biāo)的制約因素，盡管我們強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)中人力資本的關(guān)鍵作用，但是如果忽視了物業(yè)管理服務(wù)的商業(yè)特征，那么以上所有的分析都失去了存在的價(jià)值。物業(yè)管理是建筑物管理市場(chǎng)化的產(chǎn)物，物業(yè)管理活動(dòng)必須遵循市場(chǎng)規(guī)律，在等價(jià)有償?shù)幕A(chǔ)上實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的公平交易，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)性和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)化是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

重視物業(yè)管理活動(dòng)的商業(yè)性，就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以獲取商業(yè)利潤(rùn)為基本價(jià)值追求，利潤(rùn)是維持企業(yè)生存的食糧，是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的營(yíng)養(yǎng)，是證明企業(yè)實(shí)力的標(biāo)志，是回報(bào)企業(yè)客戶的基礎(chǔ)。一些依靠開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的補(bǔ)貼支撐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不僅存在以不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段擾亂市場(chǎng)的嫌疑，其從屬性的企業(yè)定位也在一定程度上矮化了行業(yè)地位，而且其自身也將不堪重負(fù)難以為繼；一些不顧成本地提供所謂超值服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其做法不僅扭曲了物業(yè)管理價(jià)格機(jī)制，違反了等價(jià)有償?shù)氖袌?chǎng)化本質(zhì)屬性，而且其誤導(dǎo)市場(chǎng)的惡果也將殃及自身。

重視基礎(chǔ)管理工作，理順經(jīng)營(yíng)體制。首先應(yīng)重視和健全各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是企業(yè)有效地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)活動(dòng)的前提。物業(yè)公司應(yīng)爭(zhēng)取更多的物業(yè)管理啟動(dòng)資金和辦公用房、管理設(shè)備，并建立物業(yè)維修專項(xiàng)，使物業(yè)管理有良好的基礎(chǔ)條件。為避免建管脫節(jié)，物業(yè)公司應(yīng)提前介入，在建筑施工前期就應(yīng)與開(kāi)發(fā)商共同探討參與日后物業(yè)管理細(xì)則，為今后進(jìn)行物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)；

其次應(yīng)把好接管驗(yàn)收關(guān)。根據(jù)《住宅小區(qū)接管驗(yàn)收管理辦法》進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收，保證建筑質(zhì)量，保證使用功能，保證基礎(chǔ)設(shè)施配套到位，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業(yè)管理關(guān)鍵性的一環(huán)，是與業(yè)主建立良好的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，依照物業(yè)管理合同實(shí)施管理經(jīng)營(yíng)與有償服務(wù)的重要依據(jù)和條件。此外，物業(yè)管理公司接管物業(yè)后還要制定物業(yè)管理細(xì)則，做到有章可循，按章辦事；再次應(yīng)充分運(yùn)用已出臺(tái)的法規(guī)，主動(dòng)協(xié)調(diào)好與街道辦事處等，行政管理等部門(mén)的關(guān)系，為物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理爭(zhēng)取社會(huì)合力，為物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造必要條件。