舊樓加建電梯方案高性價(jià)比的選擇

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發(fā)布時(shí)間：2020-11-15 13:02

廣州嘉集建筑工程有限公司是專門從事建筑物加固與設(shè)計(jì)、加裝電梯工程等特種技術(shù)的研發(fā)與施工，并集科研、設(shè)計(jì)、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。公司成立以來(lái)，以“專注，創(chuàng)新，務(wù)實(shí)，以客戶為中心”的精神，為客戶解決了一項(xiàng)又一項(xiàng)技術(shù)難題。

公司業(yè)務(wù)范圍包括：1、建筑物結(jié)構(gòu)加固補(bǔ)強(qiáng)；2、加裝電梯工程；3、地基與基礎(chǔ)工程；4、建筑防水工程；5、建筑裝飾工程設(shè)計(jì)；6、消防設(shè)施工程設(shè)計(jì)與施工；7、加固改造方案設(shè)計(jì)、安全評(píng)估、技術(shù)咨詢及相關(guān)專業(yè)合作。

杭州已有老小區(qū)加裝了電梯：

曙光路與外東山弄交叉口以西的某個(gè)社區(qū)的兩幢樓早在7、8年前就已經(jīng)裝上了電梯。據(jù)小區(qū)的業(yè)主介紹，這幢樓是單位福利房，電梯也是單位幫忙安裝的。玄武區(qū)《既有住宅增設(shè)電梯建設(shè)方義務(wù)告知書》中提到，對(duì)于增設(shè)電梯在采光、日照等方面給一樓業(yè)主造成不可避免的影響，在電梯開(kāi)工前，建設(shè)方必須履行相關(guān)辦法規(guī)定的義務(wù)，對(duì)一樓業(yè)主給予補(bǔ)償，現(xiàn)金補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)為每戶2萬(wàn)元。這位業(yè)主還講到，其實(shí)安裝電梯并不是一開(kāi)始就一帆風(fēng)順的，“剛開(kāi)始安裝的時(shí)候，一樓的業(yè)主也是堅(jiān)決不同意，不過(guò)好在單位出面極力調(diào)解，才終把這個(gè)事情落實(shí)了?！?

由于是單位福利房，小區(qū)安裝電梯時(shí)的費(fèi)用基本由單位承擔(dān)，而后續(xù)的維保費(fèi)用，也基本由單位負(fù)責(zé)，所以相對(duì)傳統(tǒng)小區(qū)安裝電梯，社區(qū)并無(wú)太多的后顧之憂和壓力。

安裝面臨三大難題

1.政策空白安裝不知找誰(shuí)批

連日來(lái)，記者深入多個(gè)老舊小區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，一些老舊樓房不能加掛電梯的障礙是申請(qǐng)人不知道到哪些部門申請(qǐng)。一位老人述說(shuō)了申請(qǐng)加裝電梯的遭遇，他今年76歲，住在6樓，每三天才下一次樓。為此，去年，孝順的兒子想給他加裝一部電梯。裝電梯是個(gè)大事，需要審批啊。他兒子先找到小區(qū)物業(yè)，物業(yè)經(jīng)理告訴他，他們沒(méi)有權(quán)利批準(zhǔn)，因?yàn)闆](méi)有文件，建議找房管部門。據(jù)透露，針對(duì)居民意見(jiàn)難以統(tǒng)一，低層住戶不愿意、無(wú)人牽頭組織實(shí)施等難題，荔灣區(qū)政府除了發(fā)放10萬(wàn)元補(bǔ)助的“著數(shù)”之外，還將成立居民志愿服務(wù)組織，讓已成功加裝的居民幫助更多居民順利用上電梯。兒子咨詢房管部門，被告知，房管部門也沒(méi)有審批權(quán)，需要找規(guī)劃設(shè)計(jì)部門，還要找電力、供熱、通訊、綠化等多個(gè)部門。無(wú)奈之下，他兒子只好取消了加裝電梯的計(jì)劃。

日前，記者以普通市民身份咨詢房管部門，工作人員答復(fù)，可以找房管局所屬大隊(duì)，他們或許有管理權(quán)限。記者電話咨詢大隊(duì)，得到的答復(fù)是，他們只管房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)拆改，加掛電梯是在樓房之外，所以不是他們的管轄范圍，他建議找所屬街道部門。記者電話咨詢大隊(duì)，得到的答復(fù)是，他們只管房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)拆改，加掛電梯是在樓房之外，所以不是他們的管轄范圍，他建議找所屬街道部門。記者隨即電話咨詢街道管理，對(duì)方告知，他們負(fù)責(zé)私搭亂建管理，對(duì)于加裝電梯根本沒(méi)有審批權(quán)限。

據(jù)宋昆介紹，根據(jù)外地出臺(tái)的加裝電梯要求來(lái)看，普通住戶要想順利加裝電梯需要諸多流程，要涉及建委、規(guī)劃、房管、綠化、消防等，大概需要加蓋40多個(gè)部門的公章，比新建一個(gè)住宅樓要跑的部門恐怕還要多。其根本原因就是缺乏相關(guān)政策，缺乏一個(gè)總體的指導(dǎo)性意見(jiàn)，缺乏受理批準(zhǔn)的具體部門。在這種情況下，即使申請(qǐng)戶跑遍了相關(guān)部門，也不一定能夠獲得審批，原因是多個(gè)部門目前都沒(méi)有明確這項(xiàng)業(yè)務(wù)審批權(quán)限。他兒子先找到小區(qū)物業(yè)，物業(yè)經(jīng)理告訴他，他們沒(méi)有權(quán)利批準(zhǔn)，因?yàn)闆](méi)有文件，建議找房管部門。宋昆建議，解決老舊樓房加裝電梯難題，目前急需明確相關(guān)政策，規(guī)范各相關(guān)部門的具體審批職責(zé)。

宋昆告訴記者，雖然申請(qǐng)加裝電梯審批困難重重，但已經(jīng)看到曙光。2016年，他向建設(shè)主管部門申報(bào)組織編制《天津市既有多層住宅加裝電梯設(shè)計(jì)導(dǎo)則》等相關(guān)工程建設(shè)的地方標(biāo)準(zhǔn)，已得到政府相關(guān)部門的積極回應(yīng)。因此，高層業(yè)主要有換位思考的意識(shí)，在經(jīng)濟(jì)上適當(dāng)補(bǔ)償?shù)讓訕I(yè)主，這從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看也是說(shuō)得過(guò)去的。目前，他率領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)正在緊張起草這份導(dǎo)則，爭(zhēng)取盡快遞交給上級(jí)主管部門，為解決難題打好基礎(chǔ)。

2.鄰里分歧的一樓住戶

南開(kāi)區(qū)西湖道兩側(cè)有多個(gè)7層到頂?shù)睦吓f小區(qū)，多位住在5、6、7樓的住戶都希望加裝電梯，但是后卻沒(méi)有裝成，首要原因是多個(gè)樓門的一樓住戶不同意安裝。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一樓住戶不同意安裝的原因包括：擔(dān)心電梯影響采光、有噪音污染，還有一個(gè)重要原因是──擔(dān)心房屋貶值。一位一樓業(yè)主告訴記者，沒(méi)有加裝電梯前，他家的一樓是黃金樓層，房屋價(jià)值高；一旦加裝了電梯，就會(huì)相對(duì)貶值。因?yàn)榧友b了電梯后，越高的樓層往往越值錢，5、6、7樓就會(huì)升值；而一樓升值空間相對(duì)較小，因此需要其他住戶補(bǔ)償。法規(guī)中，加裝電梯的前提是三分之二業(yè)主同意，但并不意味著可以就此忽略底層業(yè)主的意愿和權(quán)利。

天津社科院社會(huì)學(xué)專家張寶義認(rèn)為，從社會(huì)學(xué)角度來(lái)說(shuō)，住在一個(gè)小區(qū)乃至一個(gè)樓門的居民已經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)社會(huì)群體，和諧相處是一個(gè)基本、重要的原則，平衡好各自利益訴求是關(guān)鍵。對(duì)一樓住戶的損失，其他樓層住戶的確需要給予一些補(bǔ)償，但是一樓住戶也不能獅子口大張，胡亂要價(jià)。雖然安裝電梯后，5、6、7層房屋會(huì)升值，但是具體升值多少還有待于市場(chǎng)觀察，因?yàn)楫吘共皇切陆ǖ母邔幼≌瑯?，具體升值多少不好定論。加裝電梯后，一樓房屋雖然相對(duì)貶值，但因?yàn)橐粯且廊痪哂谐鲂蟹奖愕葍?yōu)點(diǎn)，一般也不會(huì)大幅貶值。記者10月16日從荔灣區(qū)相關(guān)部門了解到，今年以來(lái)，該區(qū)加裝電梯入案148棟，同意批前公示78棟，核發(fā)建證44棟。在這個(gè)問(wèn)題上，需要同一樓門的住戶好好協(xié)商，聯(lián)合制定出一個(gè)對(duì)一樓住戶合情合理的補(bǔ)償方案。

記者注意到，一些老舊小區(qū)準(zhǔn)備加掛電梯的住戶為了避開(kāi)一樓住戶的阻撓，準(zhǔn)備采用動(dòng)用房屋維修費(fèi)用只需三分之二業(yè)主同意的方式。張寶義提醒:這種方式是行不通的。原因是一樓住戶在一個(gè)小區(qū)樓門中具有非常重要的位置，如果未經(jīng)他們的同意就安裝，很可能會(huì)激化矛盾。因?yàn)橐粯亲粢坏┱J(rèn)為利益受損，社會(huì)關(guān)系就會(huì)，對(duì)方肯定會(huì)采取多種方式進(jìn)行阻撓，加裝電梯會(huì)更加困難。近日，有媒體報(bào)道：廣州市住房公集金管理中心發(fā)出征求意見(jiàn)稿，未來(lái)廣州市民出資為住宅增設(shè)電梯有望可申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗?。雖然外地有的城市規(guī)定，一個(gè)樓門加裝電梯只需要三分之二住戶同意，該樓門就可以加裝電梯，但實(shí)際實(shí)施效果很差。只有全體住戶都同意，才能把電梯順利安裝上。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，做通一樓住戶的工作，其他一些城市的做法可以作為借鑒。其中，有的城市規(guī)定，街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)，對(duì)加裝電梯有反對(duì)意見(jiàn)的住戶應(yīng)該積極進(jìn)行調(diào)節(jié)，主動(dòng)做工作，防止矛盾激化，相關(guān)部門不要置之不理，要組織全體住戶進(jìn)行商議。記者了解到，2012年7月1日開(kāi)始試用的《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》已經(jīng)到期，但本次新政仍然保留了該試行辦法中“兩個(gè)2/3”的規(guī)定，并不要求100%業(yè)主同意才能通過(guò)加裝電梯。還有的城市規(guī)定，如果電梯安裝出現(xiàn)矛盾和爭(zhēng)議，相關(guān)住戶可以依法通過(guò)民事途徑解決。

3.資金來(lái)源高額的分?jǐn)傎M(fèi)

天津大學(xué)建筑學(xué)院博士時(shí)海峰告訴記者，從外地情況來(lái)看，一個(gè)樓門要加裝一部電梯總的費(fèi)用大約是60萬(wàn)元左右。其中包括電梯費(fèi)用、土建成本和對(duì)一樓住戶的補(bǔ)償款等項(xiàng)內(nèi)容。

外地一些城市加裝電梯的資金來(lái)源分兩種：一種是政府部門給一定的財(cái)政補(bǔ)貼，產(chǎn)權(quán)歸屬政府下屬管理公司，住戶每月繳納一定數(shù)額的電梯使用費(fèi)，這種方式的好處是讓低收入老舊樓住戶減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。第二種做法是建設(shè)費(fèi)用全部由樓門住戶共同分擔(dān)（一樓住戶除外），居民無(wú)償使用，并擁有電梯產(chǎn)權(quán)。又或者認(rèn)為先開(kāi)口會(huì)陷于被動(dòng)，于是沒(méi)有充分表達(dá)自己的意見(jiàn)和訴求。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些中低收入住戶對(duì)第二種資金籌集方式有看法。他們認(rèn)為，自己每月僅靠有限的退休金生活，也沒(méi)有過(guò)多存款，如果一次性拿出過(guò)多的錢，實(shí)在有困難。時(shí)海峰介紹，按照目前一個(gè)樓門加裝電梯需60萬(wàn)元計(jì)算，如果在一個(gè)一梯2戶、6層高的老舊住宅樓上加裝電梯，除去1樓2個(gè)住戶不交錢外，其余10戶平均每戶分?jǐn)傎M(fèi)用要達(dá)到6萬(wàn)元?？紤]到越往高層分?jǐn)傎M(fèi)用越高的情況，住在六七層的住戶實(shí)際分?jǐn)傎M(fèi)用要大大超過(guò)平均數(shù)。現(xiàn)在棘手的問(wèn)題是，缺乏行業(yè)主管部門的規(guī)范性文件和具體的實(shí)施指導(dǎo)意見(jiàn)，因此，他無(wú)法給予答復(fù)。為此，有些住戶感到資金壓力比較大，不愿意由自己全部出資。

記者注意到，為了解決加裝電梯的資金來(lái)源問(wèn)題，有很多開(kāi)發(fā)商紛紛看中老舊樓加裝電梯這個(gè)行業(yè)蘊(yùn)含的巨大商機(jī)。例如，有的開(kāi)發(fā)商跟小區(qū)居民商議，加裝電梯的費(fèi)用全部由他們承擔(dān)，住戶不需要繳納任何費(fèi)用，但前提是要允許他們?cè)谠许敇巧显偌友b一層樓，由他們掌握產(chǎn)權(quán)，對(duì)外銷售，以此彌補(bǔ)安裝電梯的投入費(fèi)用。一走進(jìn)小區(qū)，看門的老大爺聽(tīng)說(shuō)是前來(lái)采訪加裝電梯的，笑著說(shuō)，加裝電梯好啊，老人可以輕松下樓了，小區(qū)居民都非常關(guān)注。

這個(gè)辦法真的可行嗎？時(shí)海峰告訴記者，他不太同意這樣的籌集方式。原因是在頂樓再加裝一層樓，很可能會(huì)產(chǎn)生安全隱患。頂樓加裝的樓層，很可能會(huì)被房地產(chǎn)管理部門叫停，被判為違建。第二個(gè)原因是，頂樓再加裝一層樓后，由于樓層高度增加，很可能會(huì)對(duì)后面的住宅樓居民的采光等造成重大影響，引起后面樓房住戶的強(qiáng)烈反對(duì)，很難實(shí)施。原告大多為低層業(yè)主，其認(rèn)為規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》不合法，起訴規(guī)劃部門要求撤銷《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

時(shí)海峰認(rèn)為，要解決老舊樓區(qū)加裝電梯資金來(lái)源問(wèn)題，還需要采取多種形式，其中，包括政府補(bǔ)貼、住戶分?jǐn)偟?。近日，有媒體報(bào)道：廣州市住房公集金管理中心發(fā)出征求意見(jiàn)稿，未來(lái)廣州市民出資為住宅增設(shè)電梯有望可申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗稹?

10月16日，環(huán)市西路29號(hào)一房改房終于在近日成功加裝上電梯，“我們這里2014年就開(kāi)始籌劃了，現(xiàn)在才終于建成?！币晃痪幼≡?樓的居民談起加裝電梯的“辛酸史”，難掩內(nèi)心激動(dòng)的心情。”如果在公示期間收到異議，住建部門會(huì)反饋給牽頭的業(yè)主，讓業(yè)主們自行協(xié)商，取得一致后撤銷異議，就可以繼續(xù)了。據(jù)居民透露，幸虧街道居委及時(shí)介入，周邊的居民也組成志愿服務(wù)組織一起幫忙，經(jīng)過(guò)耐心溝通后，大樓內(nèi)的住戶們終于達(dá)成了一致意見(jiàn)。

當(dāng)天，同樣住在西村街的何伯也來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，看到29號(hào)終于加裝上了電梯，內(nèi)心也相當(dāng)感慨，“我現(xiàn)在的心愿，就是幫助更多舊樓安裝上電梯?！焙尾易￠L(zhǎng)樂(lè)后街49號(hào)，他所住之處是西村街座成功加裝了電梯的樓宇?！拔覀?cè)缭?015年就成功加裝電梯了?！焙尾蛴浾呓榻B，電梯加裝后，周邊很多想加裝電梯的居民都過(guò)來(lái)向他們“取經(jīng)”。在這種情況下，即使申請(qǐng)戶跑遍了相關(guān)部門，也不一定能夠獲得審批，原因是多個(gè)部門目前都沒(méi)有明確這項(xiàng)業(yè)務(wù)審批權(quán)限。為此，熱心的何伯與幾位老人一起組成電梯管理小組，四處奔波為正在進(jìn)行電梯加裝的居民進(jìn)行指導(dǎo)。

廣東嘉集建筑工程技術(shù)有限公司是專門從事建筑物加固與設(shè)計(jì)、加裝電梯工程等特種技術(shù)的研發(fā)與施工，并集科研、設(shè)計(jì)、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。公司成立于2014年6月，注冊(cè)資金8000萬(wàn)元，具有較扎實(shí)的管理基礎(chǔ)和技術(shù)力量，擁有特種工程（結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)）、勞務(wù)分包等建筑業(yè)企業(yè)證書，資質(zhì)齊全，經(jīng)驗(yàn)豐富。“親兄弟明算賬”可活用在加裝電梯業(yè)主溝通上中華文化博大精深，一些通過(guò)歷史沉淀下來(lái)的經(jīng)驗(yàn)老話也會(huì)給現(xiàn)代人一些啟發(fā)，其中就有句俗語(yǔ)，叫“親兄弟明算賬”，意思是關(guān)于錢的事，不管關(guān)系有多好，都應(yīng)該分得清清楚楚。