物業(yè)托管公司如何管控電梯維修保養(yǎng)的質(zhì)量？

在物業(yè)托管活動中，對設(shè)備外包的有效管理控制，一直是物業(yè)管理活動的重點(diǎn)難點(diǎn)，其中對電梯外包的管控顯得特別突出，如何有效管理控制維保單位按要求對電梯設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，是物業(yè)管理活動中一直在探索的課題。

一、電梯保養(yǎng)的形式小于內(nèi)容。在物業(yè)管理活動中，由于一些專業(yè)設(shè)備需要具有專業(yè)技術(shù)的公司來維護(hù)，為了物業(yè)管理活動的順利實(shí)施，物業(yè)管理公司通過招標(biāo)的方式與專業(yè)公司訂立服務(wù)合同，其中電梯設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)就是通過合同的方式交給專業(yè)電梯公司維保的，然而物業(yè)公司對電梯公司的運(yùn)作方式僅僅停留在合同條款上，電梯專業(yè)公司一開始會派經(jīng)驗豐富的員工，對所接管的電梯設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，當(dāng)電梯設(shè)備穩(wěn)定后，維保方往往會派來新人撤走老人，維持現(xiàn)狀。事實(shí)上電梯維護(hù)保養(yǎng)是綜合能力很強(qiáng)的工作，沒有一定經(jīng)驗很難實(shí)質(zhì)性完成維保工作，為了解決這種矛盾維保方會把技術(shù)含量低的工作做起來——那就是把設(shè)備表面清理干凈，而物業(yè)管理公司往往看重這一點(diǎn)，使管理控制電梯維保質(zhì)量漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣芸卦O(shè)備清潔質(zhì)量。這樣就使的電梯維修保養(yǎng)簡化成設(shè)備清潔。

二、電梯保養(yǎng)人員的經(jīng)驗水平較低。隨著城市快速發(fā)展，電梯數(shù)量猛曾，電梯維保人員供不應(yīng)求，剛拿到電梯操作正就被電梯公司放到維保一線，經(jīng)驗?zāi)芰Χ加邢?，事?shí)上很難有質(zhì)量的完成維修、保養(yǎng)工作。同時一些有經(jīng)驗水平較高的電梯工又往往脫離了基礎(chǔ)的維修保養(yǎng)工作。

哪些物業(yè)管理服務(wù)事項應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定？

答：物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：

(1)住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；

(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；

(3)電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；

(4)保潔服務(wù)

(5)保安服務(wù)

(6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；

(7)物業(yè)檔案資料的保管。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何履行自己的職責(zé)？

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何履行自己的職責(zé)？

物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實(shí)施：

(1)按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實(shí)施管理服務(wù)；

(2)在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；

(3)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

(4)發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

(5)接到物業(yè)損壞報修時，限時進(jìn)行維修和處理；

(6)做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

(7)每半年向業(yè)主會報送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；

(8)定期聽取業(yè)主會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；