廣州父母的宅基地，兄妹合資建房，被霸占能起訴返還租金嗎？

  張靜律師解答：可以，不過關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)，如原告持有全部租賃合同，可按實(shí)際收取的租金分割，如原告無租金證據(jù)，則應(yīng)申請(qǐng)法z院評(píng)估租金金額。如下面這個(gè)案件，法z院就委托評(píng)估公司評(píng)估了宅基地房的租金標(biāo)準(zhǔn)，然后按標(biāo)準(zhǔn)判z決返還租金的金額。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為，關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，劉2應(yīng)返還的租金收益如何確定。根據(jù)2012年1月9日《合約》顯示，劉1出資370000元，劉2出資233200元，出資總額為603200元。根據(jù)一審的評(píng)估結(jié)論，涉案房屋在2008年5月1日至2017年4月11日期間的租金收益合計(jì)510888元，該期間的收益不足以全部扣減上述出資總額，故應(yīng)在雙方之間按出資比例分配。據(jù)此，劉1應(yīng)取得收益為510888元×（370000元÷603200元）=313376.26元。而根據(jù)2012年4月21日《備忘錄》顯示，劉1收回本金95000元，劉2收回本息105776元，而該收回的本金及本息應(yīng)來源于上述510888元租金收益，故劉1還應(yīng)取得收益為313376.26元-95000元=218376.26元。

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廣州違建的宅基地房被侵z占了，能起訴搬離嗎？

  張靜律師解答：不能，違建的房屋應(yīng)拆除，無論是起訴搬離還是合同無效，法z院都不處理。

判z決書節(jié)選：

本院認(rèn)為：原告起訴要求被告及第三人搬離涉案房屋，但前提是該房屋的使用權(quán)合法存在。本案審理過程中原、被告及第三人羅冬亮確認(rèn)該房屋在將宅基地使用權(quán)證所對(duì)應(yīng)的一層房屋拆除后重建六層半，故該重建后的建筑物的合法性尚未確定。據(jù)此，上述房屋可能涉及非z法建筑等問題，原告應(yīng)向相關(guān)行政主管部門對(duì)涉及的土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施進(jìn)行處理后，再向人民z法z院提起民事訴z訟。裁定駁回原告羅某的起訴。

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廣州兩人共同購買小產(chǎn)權(quán)房，一個(gè)人能起訴買賣合同無效嗎？

  張靜律師解答：可以起訴合同無效，但不能要求房款返還給一個(gè)人，必須兩人達(dá)成一致法z院才會(huì)判z決返還購房款。

本院認(rèn)為,涉案的《大某公寓合作建房合同》名為合作建房合同,實(shí)為房屋買賣合同。涉案房屋的土地屬于興某經(jīng)濟(jì)社的集體用地,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”因宅基地是村民基本生產(chǎn)、生活的保障,宅基地使用權(quán)由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有,涉案的《大某公寓合作建房合同》因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)為無效合同。駱某要求確認(rèn)涉案合同無效,本院予以支持。

關(guān)于駱某提出的要求興某經(jīng)濟(jì)社返還購房款及利息的主張,本院認(rèn)為,因涉案房屋是駱某與羅某在同居期間為共同利益出資購買的財(cái)產(chǎn),應(yīng)為雙方的共有財(cái)產(chǎn),根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定:“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外?！币蝰樐撑c羅某就涉案房屋的處理以及購房款的返還未能達(dá)成一致意見,雙方應(yīng)先就共有財(cái)產(chǎn)的分割進(jìn)行處理,在雙方未達(dá)成一致意見亦未進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的前提下,駱某單方提出要求興某經(jīng)濟(jì)社向其返還全部購房款及利息依據(jù)不足,本院不予支持。