廣州著z名房地產律師事務所 買房不過戶風險咨詢

廣州張靜律師多年來代理大量房產案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補償糾紛及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州買二手房暫時不過戶有哪些風險?

    咨詢：我看中一套二手房屋，因為房主想省掉一些稅費，所以跟我商量先交房給我，等明年再和我一起到房屋交易z中心辦理過戶等手續(xù)，今年我先支付房價的70%，房產z證押在中介處，雙方簽訂房屋買賣合同，待明年辦理過戶時再付清尾款。請問律師，如果我接受這樣的操作方式，對我來說可能會產生什么風險，這種做法可行嗎？商品房毗鄰城市交通干線，受超標噪聲污染，購房人常會以合同目的不能實現為由，要求解除合同。

   律師解答：這種方式雖然具有可操作性，但不合法，并對錢女士來說存在一定的風險，因此不建議錢女士接受這樣的操作方式。

   首先，房主為了省稅費而提出這樣的操作方式，其行為本身已違反了相關法規(guī)；

   其次，在房產不過戶的情況下，根據　《物權法》，房主仍是該房產的所有權人。如果房主缺乏誠信，或者房產價格持續(xù)上升，房主完全可能“一房兩賣”或者毀約。雖然該房產z證扣押在房屋中介處，但作為產權人的房主掛失補辦一張房產z證并不是難事。一旦遭遇“一房兩賣”，錢女士將增加不必要的維權成本。咨詢：不久前，我在市區(qū)購買了一套面積小于60㎡的學區(qū)房，并簽訂了購房合同。

廣州農村集體土地貸z款 轉讓過戶打官司找律師

廣州農村集體土地可以嗎？

    我們廠是一個村辦企業(yè)，為了擴大再生產，現準備以廠房和工廠后面一片空地作為物向銀行申請擔z保貸z款。可有人說我們廠的土地使用權屬于集體土地使用權，不能。請問，農村集體土地使用權可以嗎？

律師解答：

根據《中華人民共和國擔z保法》第三十七條規(guī)定，不得的財產有：“（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外……”《擔z保法》第三十四條第五項：人依法承包并經發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可設定；如果房主缺乏誠信，或者房產價格持續(xù)上升，房主完全可能“一房兩賣”或者毀約。第三十六條第三款：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物的，其占有范圍內的土地使用權同時。根據上述規(guī)定，農村集體的土地使用權是不能單獨的，能作的于人依法承包并經發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的建筑物及其占有范圍內的土地使用權。所以，你們工廠后面那片空地的使用權是不能的，但你們廠的廠房及其占有范圍內的土地使用權是可以的。辦理時應注意以下四個問題：

1.登記要以土地使用權登記為前提條件。鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權企業(yè)須在縣級人民A政府土地管理部門辦理登記手續(xù)后方能設定。

2.在前須得到被土地的集體土地所有者書面同意。書面同意文件應包括：在實現權時，同意按法律規(guī)定的土地征用標準補償后轉為國有土地。

3.在辦理鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權時，土地管理部門還應核定通過拍賣物實現權時應補交的土地使用權出讓金額。

4.因處分財產需要改變鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權的性質時，應當由土地管理部門依法先辦理征A地手續(xù)。將的土地轉為國有，然后再按劃撥國有土地使用權的辦法進行處理。

廣州買房過程中可能遇到哪些風險？律師陪購有什么作用？

廣州買房過程中可能遇到哪些風險？律師陪購有什么作用？

    隨著房地產市場的持續(xù)升溫，購房置業(yè)成立了居民人生第z一大事。由于房地產市場還不夠健全，目前房地產開發(fā)企業(yè)處于有利地位以及二手房交易市場還存在很多不規(guī)范的行為，不少房地產公司及賣方利用其優(yōu)勢地位，在商品房買賣合同中制訂有利于己方的格式條款，并強迫購房者接受。面對形形色z色的購房陷阱，購房者防范風險的能力并不強，尤其是缺乏購房經驗。因此，購房者如果沒有房地產專業(yè)人士的指導幫助，抱著僥幸心理同開發(fā)商、二手房賣方協商購房，將面臨巨大的風險。我們推出商品房買賣律師陪購服務，就是要通過律師的專業(yè)服務，來防范商品房買賣中的交易風險，揭穿“霸王合同”，切實維護購房者的合法權益。法A院經審理發(fā)現，該小區(qū)部分房屋確實存在局部漏水情況，但都不屬于房屋主體結構質量問題，對房屋的使用也不構成實質性影響。

房產交易中存在的法律風險

1、使用假房z本進行欺詐

有很多為謀取暴利，通過租賃手段將房子租到手后，再制作假房產z證，然后以較低的價格將房子快速出售后攜款消失。

2、產權過戶風險

　　根據廣州現有的二手房的產權情況來看，產權主要有以下幾類：已購公房、二手商品房和二手經濟適用房還有小產權、央產、軍產、校產、鄉(xiāng)產等等，對其上市的要求也不盡相同，此外產權房是否即將拆遷、是否已經或涉案等也都是影響房屋能否上市的因素。有些買方都已裝修入住了，過戶手續(xù)卻遲遲無法辦理。需要交的稅費為：公證費 3%契稅(家庭成員之間贈予過戶只需交3%契稅)廣州購買拆遷安置房需要注意哪些事項。

　　3、無效交易風險

　　在二手房交易中還存在著無效交易行為，比如：夫妻雙方為共有人的房產，其中一方背著另一方將房屋交易，待另一方知道后致使交易無效，而房款已被賣房人用了，因而對購房人造成損失。

　　4、拆遷風險

　　很多購房者尤其是外地來京購房者，對廣州的規(guī)劃和拆遷情況不了解，再碰到不負責任的中介或房蟲，買到將要拆遷的房子，裝修費賠了不說，還落得個無家可歸的境地。

　　5、中介風險

如果購房者或是賣房者不幸遇到黑中介，就可能會錢、房兩空，黑中介卷款潛逃的事時有發(fā)生。

二、預售商品房律師服務的工作內容

1、針對性提供購房知識及房地產專業(yè)法律咨詢；

2、審查開發(fā)商售樓資質、信用；

3、陪同看房、審閱售樓資料

4、對擬購房產是否存在、查封等權利限制狀況進行調查

5、審查、修改、補充購房認購書

6、審查、修改、補充購房合同

7、代理購房者與房產商（或者出售人）談判、簽訂購房合同

8、為購房合同提供律師見證服務

9、代辦購房登記、產權登記手續(xù)

10、代辦個人住房、商業(yè)用房貸z款手續(xù)

11、代辦房屋驗收交接手續(xù)

12、起草、審查、修改裝飾裝修合同

13、起草、審核裝飾裝修項目清單及購買相關材料清單

三、二手房買賣律師服務的工作內容

1、提供購房法律咨詢

2、對擬購房產的權利人及是否存在、查封等權利限制狀況進行前期調查

3、審查、修改、補充購房意向書、居間合同、定金合同、房地產買賣合同

4、代辦產權過戶登記手續(xù)

5、代辦個人住房、商業(yè)用房按揭貸z款或轉按揭貸z款手續(xù)

6、購房資金監(jiān)管

7、代辦水、電、煤、有線、寬帶、電話過戶或開通、落戶等手續(xù)

8、起草、審查、修改裝飾裝修合同

9、起草、審核裝飾裝修項目清單及購買相關材料清單

10、律師還將審查二手房有無下列禁止買賣情形：

（1）機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的；

（2）已被國家有關機關依法收回土地使用權的；

（3）權屬有爭議的；

（4）未依法登記領取權屬證書的；

（5）列入動拆遷范圍的；

（6）法律、行規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

廣州二手房買賣中網簽合同與之前的合同約定不一致怎么辦？

所謂網簽，就是房屋交易雙方簽訂合同后，到房地產相關相關部門進行備案，并在網上予以公布，用戶可以根據網簽號對合同進行查詢。網簽是為了讓房地產交易更加透明化，防止“一房多賣”的情況發(fā)生。根據目前房屋交易的流程，網簽是辦理房屋過戶的前提條件，但是網簽與否并不會對房屋買賣雙方已經簽訂的買賣合同效力產生影響;如果已經簽訂網簽合同，而網簽合同的約定與雙方之前簽訂的合同約定不一致，一般以對外公示的網簽合同為準。根據規(guī)定，對于個人無償贈予不動產行為，應對受贈人全額征收契稅，契稅繳納標準為總房價的3%。

《房屋買賣協議》系買方、賣方及中介三方簽訂的書面合同，其上有三方的簽字蓋章，協議具備房屋坐落、價格、付款方式、交房手續(xù)、履行期限、中介費用等主要條款，合同已經成立。該《房屋買賣協議》系各方當事人真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，合法有效，各方當事人應當按約履行。網簽時房地產主管部門為了維護房屋買賣市場秩序，要求雙方將簽訂的房屋買賣合同予以公示，系物權轉移的程序，并非合同生效的必要條件，網簽與否并不影響合同的效力。實際購房人要求請求確認房屋歸其所有的，除政策重新調整允許其取得產權外，不予支持。