房地產(chǎn)增值稅計(jì)算方法有哪些？

1、增值稅稅額：《條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。增值稅稅額＝增值額×增值稅稅率―扣除項(xiàng)目金額×扣除系數(shù)。

2、增值額：《條例》第四條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。增值額＝銷售收入―扣除項(xiàng)目金額。

3、銷售收入：《條例》第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

4、扣除項(xiàng)目金額：扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法：（《條例》第六條）扣除項(xiàng)目金額＝土地款＋開發(fā)成本＋開發(fā)費(fèi)用＋稅金＋其他扣除項(xiàng)目。

5、增值稅稅率：土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體稅率為30％、40％、50％、60％四個(gè)檔次。具體應(yīng)適用哪一級(jí)稅率應(yīng)根據(jù)增值率大小確定。增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100％。

說到賣房子，90%的售房者都會(huì)擔(dān)心的問題就是房子是否能夠賣出個(gè)好價(jià)錢。房子賣出理想價(jià)格的前提之一是房子本身的價(jià)值上升了，還有一個(gè)就是你做好了以下幾件可以讓房子升值的事情，那么，具體是哪幾件呢？

一、清理玄關(guān)

現(xiàn)在大部分人的房子都會(huì)設(shè)有玄關(guān)，它作為大門與客廳的緩沖，既有著裝飾作用，又是使用頻率較高的空間之一，而且因?yàn)樾P(guān)關(guān)乎著購房者對(duì)房子的初印象，所以一定不能忘了清理。將胡亂懸掛的外套掛放整齊；將鞋架上的鞋子都擺好，好放上干凈的鞋子；將灰塵都擦拭干凈等。

二、整理客廳

除了睡覺和吃飯，客廳是居住者活動(dòng)時(shí)間長的空間，所以一定要保持整潔，而且不管是裝飾還是裝修都必須符合和諧一致的原則。因此，為了讓房子升值，你好在賣房之前將客廳“不和諧”的裝飾物都收拾掉，比如許久不看的舊書本、不知那年購買的紀(jì)念品以及各類藝術(shù)照片或風(fēng)景畫。

三、收拾廚房

廚房的衛(wèi)生尤其需要注意，用過的廚具千萬要記得清理干凈，水池上的污垢也得想辦法去掉，垃圾桶里的剩菜剩飯也別忘了早點(diǎn)丟掉，另外，一定不能忘記去除異味。如果想要給購房者看一個(gè)廚房的樣板，你可以買一些新的廚具作為道具陳列在廚房。

四、打掃廁所

廁所的角落由于長時(shí)間的使用很容易變臟，但同時(shí)也很容易被忽視，所以在這里就要尤其提醒大家一句，廁所的邊邊角角一定要清洗干凈，比如馬桶邊緣、下水口等。而且，如果廁所馬桶刷、地毯等物品，別忘了取走或者換成新的。

五、布置臥室

臥室的布置切記一點(diǎn)，那就是不要放得太滿。雖然床上用品多一些可能會(huì)顯得更有居家氣息，但那僅僅是對(duì)你而言，對(duì)于購房者來說，床上多留出空間可以更方便他們查看，所以盡量把那些雜物都收拾起來。

總之，想要把房子賣出個(gè)好價(jià)錢，多在細(xì)節(jié)上費(fèi)些心思是不可避免的，所以千萬不要犯懶。除了上述的幾點(diǎn)，你還要記得將房子的地板好好拖幾遍，把損壞的墻面、窗戶和水龍頭等都修理一下，做完了這些，房子的價(jià)值肯定會(huì)增加不少的。

買房怎么選擇好的戶型？

1、設(shè)計(jì)布局合理一套房的廚房、生活區(qū)域、臥室等，每個(gè)不同的功能分區(qū)都應(yīng)該分配的合理，像廚房、衛(wèi)生間這兩個(gè)濕氣較重且較容易產(chǎn)生臟污的房間應(yīng)與精心裝修的怕水怕臟的臥室等盡量分離;廚房是家居生活中主要的污染源，噪聲、油煙油污、清洗污水等集中于此，因此廚房的布置要盡可能的進(jìn)戶門，遠(yuǎn)離臥室、客廳。

2、空間形狀方正有的房屋追求獨(dú)特，會(huì)設(shè)計(jì)出很多奇形怪狀的區(qū)域，好的戶型不會(huì)出現(xiàn)一些無法利用的角落，好的戶型各個(gè)房間和功能區(qū)域的形狀是方正的矩形，形狀方正的房子整體利用，能夠有效達(dá)到即使居住環(huán)境大化，在家里人口本來較多且購買的房屋面積又不大的情況下，更加應(yīng)該選擇方正的戶型。

3、大小尺寸合適

購買的房屋的大小要根據(jù)家庭情況而定，房子內(nèi)部空間尺寸的大小是決定居住舒適度的一個(gè)重要因素。空間太小會(huì)讓人感覺壓抑、不舒服，但是單個(gè)房間太大又會(huì)造成空曠感，降低居住者的舒適度，主臥一般采用3.3×3.6、3.6×3.9、3.9×4.2或4.5等幾個(gè)尺寸;廚房凈長不宜小于2.1米，凈寬不宜小于1.5米;衛(wèi)生間一般4平米左右，尺寸多為2×2、1.8×2.2。

4、通風(fēng)采光良好

房屋內(nèi)的空氣和光線對(duì)家人的身體有很大的影響，要保證戶型具有良好的通透性能，首先要求戶型要有良好的進(jìn)深開間比，其次戶型好有兩面可以采光和通風(fēng)，好能有穿堂風(fēng)，相對(duì)兩面采光通風(fēng)佳(如南北、東西)，再次是相鄰兩面采光(如東和南、南和西、西和北等)，只有一面采光通風(fēng)效果差。

房地產(chǎn)開發(fā)商是如何定價(jià)的？

1、成本加成法（開發(fā)成本加利潤分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上確定價(jià)格）

開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當(dāng)然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響終銷售價(jià)格。建造成本含土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料和人工費(fèi)以及多種相關(guān)稅費(fèi)等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)?shù)睦麧檨泶_定房價(jià)。

2、市場比較法（以周邊市場同類型物業(yè)作參考，定出一個(gè)合適價(jià)格）

這是市場上使用多也符合市場行為規(guī)則的定價(jià)方法。反過來，也為購房者判斷房價(jià)高低提供了一種方法?？傮w市場影響區(qū)域市場，通過自身物業(yè)的相關(guān)指標(biāo)（如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設(shè)計(jì)等），與周邊相關(guān)物業(yè)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應(yīng)定出一個(gè)價(jià)格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價(jià)格都會(huì)在一個(gè)相差不多的范圍內(nèi)。區(qū)域價(jià)格影響著個(gè)案的價(jià)格，個(gè)案的價(jià)格差異往往反映了個(gè)案空間的特殊性。