廣州商品房買賣合同解除條件期限 退定金首付款咨詢律師

廣州商品房買賣合同解除的期限？

1、商品房買賣合同一方解除合同應(yīng)怎樣通知對(duì)方？

  當(dāng)事人主張解除合同，應(yīng)當(dāng)以通知的方式告知對(duì)方，商品房買賣合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人A院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?？梢?，行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒有通知的，法A院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬?。問題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對(duì)方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法A院裁判。作為法A院，在解除商品房買賣合同的實(shí)踐中，應(yīng)該圍繞上述法律規(guī)定所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認(rèn)解除商品房買賣合同的效力。業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不具備有關(guān)收樓的證A件和文書，可以拒絕驗(yàn)房、提出抗A議并離開現(xiàn)場(chǎng)。

2、商品房買賣合同解除的期限？

《A高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條對(duì)開發(fā)商遲延交付房屋或買房人遲延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特別規(guī)定。在上述遲延履行的情形下，經(jīng)催告后違約當(dāng)事人在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不履行，另一方當(dāng)事人才享有合同解除權(quán)。而且，當(dāng)事人享有解除權(quán)后在一定期限內(nèi)不行使，則會(huì)喪失解除合同的權(quán)利：如果法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；律師解答：對(duì)于你所說的問題，首先要看在合同中是否有寫明“政府審批”的情況為不可抗力，如果確定有寫明不可抗力因素，而且開發(fā)商能舉證審批沒能通過的文件，那業(yè)主也沒辦法。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

因此，律師提醒，對(duì)于商品房買賣合同的當(dāng)事人來說，要保留好催告對(duì)方的通知手續(xù)，在三個(gè)月內(nèi)對(duì)方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同時(shí)違約一方當(dāng)事人有權(quán)催告享有解除權(quán)的一方在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，享有解除權(quán)的一方收到催告后應(yīng)盡早通知是否解除合同，否則超過規(guī)定期限就會(huì)喪失解除權(quán)。購房者在買房時(shí)要充分了解并接受這種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，履行購房合同的承諾。

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廣州僅因?yàn)榉孔咏祪r(jià)可以要求退房嗎？

  買房是帶有一定風(fēng)險(xiǎn)的投資，無論是贏利還是虧損，買家都應(yīng)該有心理準(zhǔn)備。開發(fā)商降低房?jī)r(jià)，買方剛買到手的房子說貶值就貶值，不到一年時(shí)間房?jī)r(jià)就大幅縮水，資產(chǎn)嚴(yán)重貶值，業(yè)主希望開發(fā)商退房或者退差價(jià)的心情可以理解。但退房必須要有法律依據(jù)，才能得到支持。樓盤規(guī)劃已經(jīng)有關(guān)部門備案審批，并在售樓現(xiàn)場(chǎng)已作宣傳、在宣傳資料已承諾，或在《商品房買賣合同》已約定的綠化、設(shè)施、樓層等規(guī)劃，不得隨意變更，如確需變更，必須走法定的程序，經(jīng)有關(guān)部門和業(yè)主同意，才能變更，對(duì)業(yè)主有重大影響的，可追究違約責(zé)任。

　　買方從開發(fā)商手中購買住房，雙方構(gòu)成買賣合同關(guān)系。雙方在簽訂合同時(shí)是自愿的，是雙方真實(shí)的意思表示，所以在法律上，就會(huì)視為真實(shí)且有效的合同，雙方當(dāng)事人就應(yīng)該按照合同的約定全A面履行雙方各自的權(quán)利和義務(wù)。從合同法的角度來講，當(dāng)事人要求退房必須要具備退房的法定條件或者具備退房的約定條件。雙方所簽訂的《商品房買賣合同》約定了結(jié)算的方法，但沒有約定面積誤差時(shí)的結(jié)算面積誤差款的期限。

　　首先，如果雙方在《商品房買賣合同》中有房產(chǎn)降價(jià)可以退房的約定，可以退房，即可以按照合同的約定退房。開發(fā)商目前采用的購房合同多是房產(chǎn)管理部門的范本，此范本并沒有房?jī)r(jià)下降買方要求退房或者補(bǔ)償差價(jià)之類的規(guī)定，除非開發(fā)商與買方有補(bǔ)充約定。其次，如果雙方在合同中沒有相關(guān)的約定，則需要具備退房的法定條件才能退房。對(duì)于房屋差價(jià)損失的確定，原則上可比照最相類似房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區(qū)域內(nèi)房屋)的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)的差額予以確定，也可通過委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估或向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行詢價(jià)予以確定。

對(duì)以商品房市場(chǎng)價(jià)格變化為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持。購房者在買房時(shí)要充分了解并接受這種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，履行購房合同的承諾。否則，降價(jià)了要退房，漲價(jià)了是否要補(bǔ)上差價(jià)呢？上述文件中，（一）至（五）項(xiàng)應(yīng)出示原件并向乙方（業(yè)主）提供加蓋甲方（開發(fā)商）公章的復(fù)印件。因此，僅憑房?jī)r(jià)下降要求退房沒有法律依據(jù)，不能得到法律支持。不過可以從其他方面找一些退房的理由，比如當(dāng)初承諾的附屬配套設(shè)施沒有到位，開發(fā)商沒有取得相關(guān)的資格證書等，建議委托律師查詢開發(fā)公司相關(guān)資料，審核相關(guān)證A件，收集違約的證據(jù)，只要查出一條，便可全價(jià)退房。

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廣州開發(fā)商延期交房，解除合同前一定要催告嗎？

開發(fā)商延期交房導(dǎo)致解除合同和辦理退房時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意下列問題：

 1、購房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。

2、經(jīng)催告后過了三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權(quán)。就是說購房者解除合同的條件是第A一開發(fā)商延遲交房；第二經(jīng)過催告；第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。

3、購房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永A久性地喪失了解除權(quán)（當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外）。并且，如果在購房者取得解除權(quán)后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。父母沒有盡到保護(hù)被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，故其要求確認(rèn)前述與陳某簽訂的《協(xié)議書》及房產(chǎn)買賣協(xié)議無效，并返還訟爭(zhēng)的房產(chǎn)。

以上規(guī)定中，兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚，一為購房者催告開發(fā)商交房，一為開發(fā)商催告購房者行使解除權(quán)；一為購房者催告后經(jīng)過三個(gè)月取得解除權(quán)，一為開發(fā)商催告后購房者的解除權(quán)有效期縮短為三個(gè)月。

鑒于以上的規(guī)定，在開發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對(duì)舉措；二是催告后可解除合同對(duì)開發(fā)商也是一種壓力。

催告A好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。在沒有催告的情況下，開發(fā)商長(zhǎng)期拖延，是否可以解除合同？依合同法和解釋的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是不可以的，催告是解除合同的前提條件。

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廣州開發(fā)商違反法律規(guī)定擅自售房的如何處罰？

一、開發(fā)商未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照售房如何處罰？

 未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政A府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒收違A法所得，可以并處違A法所得5倍以下的罰款。

二、開發(fā)商未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資A質(zhì)證書售房如何處罰？

未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資A質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動(dòng)，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

三、開發(fā)商違反法律規(guī)定擅自售房的如何處罰？

違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違A法行為，沒收違A法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

四、開發(fā)商未解除商品房買賣合同又賣給他人如何處罰？

在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯A罪的，依法追究責(zé)任。

五、開發(fā)商銷售未竣工驗(yàn)收的房屋如何處罰？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。