廣州因開發(fā)商沒有預(yù)售許可證解除認(rèn)購書后，還能索賠嗎？

  張靜律師解答：如解除協(xié)議已約定不用賠償，就不能再索賠。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為,蔣某、遠(yuǎn)某公司簽訂的《認(rèn)購書》及《終止協(xié)議》合法有效。雙方簽訂《認(rèn)購書》后蔣某向遠(yuǎn)某公司支付了部分的購房款項,后因遠(yuǎn)某公司未取得案涉房屋的預(yù)售許可證而雙方協(xié)商解除《認(rèn)購書》,雙方就此簽署《終止協(xié)議》,其中明確約定“甲乙雙方于2018年6月30日簽訂的《認(rèn)購書》及補(bǔ)充協(xié)議于本協(xié)議生效之日起終止,所涉及的一切權(quán)利義務(wù)亦隨之終止”,其后,遠(yuǎn)某公司亦按照《終止協(xié)議》的約定退還相應(yīng)款項,即蔣某、遠(yuǎn)某公司雙方就解除《認(rèn)購書》及雙方就此應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)已經(jīng)進(jìn)行清z算并達(dá)成合意,雙方亦實際按照上述協(xié)議進(jìn)行履行,現(xiàn)蔣某再行以《認(rèn)購書》系因遠(yuǎn)某公司原因?qū)е陆獬筮h(yuǎn)某公司支付相應(yīng)費(fèi)用或賠償相關(guān)款項缺乏依據(jù),法z院不予支持。

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廣州收樓時認(rèn)為房屋有質(zhì)量問題就能拒絕收樓嗎？

  張靜律師解答：不一定，必須是房屋存在主體質(zhì)量問題或嚴(yán)重質(zhì)量問題影響居住才能拒絕收樓，一般的質(zhì)量問題應(yīng)先收樓再由開發(fā)商維修。如下面這個案件，購房者在收樓時，發(fā)現(xiàn)大門處有一個一米深的洞，就拒絕收樓。后法z院認(rèn)為其拒絕收樓的理由不足，不能以此主張逾期收樓違約金。

黃某依據(jù)鑒定報告，認(rèn)為涉案房屋存在重大質(zhì)量問題，故其有權(quán)拒絕接收房屋。但鑒定報告所指出涉案房屋的情況，并不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況，而且完全可以通過加固修復(fù)處理來解決。因此，黃某在無專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定證明涉案房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，僅憑個人的判斷標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為涉案房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，不符合交付條件的意見，理據(jù)不足，法z院不予采納。

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廣州簽訂認(rèn)購書后不想買房了，定金和首期款能退嗎？

  張靜律師解答：定金不能退，首期款能退。同時也要看開發(fā)商那邊的態(tài)度，是同意解除還是反訴要求繼續(xù)履行，如其反訴繼續(xù)履行的話，購房人可能要承擔(dān)違約責(zé)任和繼續(xù)履行的責(zé)任。如下面這個案件，因開發(fā)商要求解除合同，法z院就判z決定金沒收，其余款項退還。

法z院認(rèn)為：案涉《認(rèn)購合同》合法有效。依據(jù)該合同約定，李買家作為買方應(yīng)在約定的時間即2019年8月23日前向塔某公司支付第二期購房款，逾期塔某公司則有權(quán)解除合同、沒收定金。現(xiàn)李買家至今未支付該筆購房款，故塔某公司有權(quán)行使約定解除權(quán)并沒收定金100000元。因塔某公司于2019年9月24日發(fā)出《撻定告知函》要求解除合同及沒收定金，依據(jù)合同約定，該函件自寄出之日起2日內(nèi)即2019年9月26日視為送達(dá)對方，故法z院確認(rèn)上述合同自該函送達(dá)對方之日即2019年9月26日解除。

根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故李買家起訴要求塔某公司返還已付購房款384429元及權(quán)證代辦費(fèi)1200元、貸z款服務(wù)費(fèi)6000元、委托公證費(fèi)2000元，合法有理，法z院予以支持。塔某公司主張其沒收的定金在上述應(yīng)返還的上述款項中扣除，法z院予以準(zhǔn)許。