每個(gè)房主出售房屋之前都必須對(duì)自己的房子進(jìn)行定價(jià)，那么如何才能準(zhǔn)確判斷自己的房屋價(jià)格呢？可以從以下幾個(gè)方面入手：

一、房齡

對(duì)于二手房來說，房齡對(duì)于房?jī)r(jià)的影響還是比較大的，一般而言次新房的價(jià)格較高，其次是5~10年房齡的房子，而超過20年房齡的老房子，售價(jià)一般較低。當(dāng)然，在此也要說明，受到市場(chǎng)追捧的供不應(yīng)求的二手房可能會(huì)因?yàn)槠湎∪毙栽诙▋r(jià)上忽略減分因素，部分地區(qū)動(dòng)輒每平方米幾萬元的市重點(diǎn)地產(chǎn)就是常見的例子。另外，房主為二手房定價(jià)時(shí)要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w（或貶值）幅度。

二、地段

較高的地段等級(jí)當(dāng)然會(huì)對(duì)拉高房?jī)r(jià)產(chǎn)生作用。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會(huì)帶來不可估量的價(jià)值空間。另外，一個(gè)規(guī)劃完善的區(qū)域會(huì)為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價(jià)空間。

三、外部環(huán)境

所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、條件好的小區(qū)會(huì)比較容易得到買家的心理認(rèn)可。這些因素會(huì)為房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右。同樣交利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會(huì)相應(yīng)升高，所以比較容易出手，如果這些因素不夠健全在定價(jià)時(shí)一般可扣減5%左右的價(jià)格。

四、樓棟

好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個(gè)層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。其次建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨(dú)特又美觀外立面造型、的內(nèi)外部裝修會(huì)為房?jī)r(jià)加分5%左右。

五、電梯數(shù)量和品牌

相對(duì)較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價(jià)值加分，但卻會(huì)對(duì)買家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。

六、戶型

對(duì)于同樣的室內(nèi)面積，戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中、采光性能理想的房產(chǎn)也是購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)，因此房主定價(jià)時(shí)可高于其他房產(chǎn)價(jià)格。

在購(gòu)房的過程中，不同的樓盤哪些樓層的價(jià)格相對(duì)更貴呢？

1、多層住宅（6層）3－4層貴

因?yàn)?層、2層易潮濕，并且容易受到地面噪音的影響，尤其是臨街的房子；另外，由于1層和2層的樓梯使用頻率，如果墻壁隔音效果不好，一旦有走動(dòng)也會(huì)比較嘈雜。

除花園洋房、小區(qū)之外，大部分6層的樓盤是沒有電梯的，所以每天如果都要爬5－6層，對(duì)于老然和小孩而言，有點(diǎn)吃不消。如果6層上面沒有閣樓，還有面臨夏天太熱、冬天太冷的情況，同時(shí)也會(huì)有漏雨的潛在風(fēng)險(xiǎn)。如果6層上有閣樓，雖然2.2米以下面積是贈(zèng)送的，但是換算起來，單價(jià)依然會(huì)低一些。

所以，通過以上對(duì)比不難看出，還是3－4層，價(jià)格自然也貴。

2、小高層住宅（12層）7－8層貴

對(duì)于12層左右的小高層來說，7－8層是相對(duì)比較安靜的，不易受噪音和灰塵的影響，高度也不是特別高，是價(jià)格貴的樓層。

3、高層住宅（18層）13－16層貴

層高在18層的高層住宅，12層－15層是明亮的樓層，相比低樓層而言，采光效果好，視野也比較開闊，不過患有心腦血管疾病的購(gòu)房者其實(shí)不太適宜居住，樓層越高氣壓越低，容易讓人覺得喘不上來氣。

4、25層及以上住宅18－23層貴

現(xiàn)在市面上常見的25層及以上的高層住宅，18－23層是貴的，底層和頂層價(jià)格更便宜。

房產(chǎn)中介加盟門店如何管理?

很多房產(chǎn)中介公司都在想著怎么改變房產(chǎn)中介運(yùn)作經(jīng)營(yíng)模式或者尋找做大的模式，并且有很多小公司都在嘗試房產(chǎn)中介加盟模式，對(duì)外做全省加盟更有甚者做起了全國(guó)加盟。但是個(gè)人認(rèn)為不管你如何的改變,房產(chǎn)中介門店的業(yè)績(jī)提高不了，那就是白費(fèi)心機(jī).房產(chǎn)中介門店現(xiàn)在在門店管理方式和業(yè)績(jī)提升上各有不同的方法，但對(duì)直接提高業(yè)績(jī)水平幫助顯的不是很多.還有很多當(dāng)?shù)匾?guī)模比較大的中介公司，他們對(duì)于下面的門店也是處在無管理狀態(tài)，就是開個(gè)月度會(huì)議。所以說，對(duì)于整個(gè)品牌來說，談不上管理，這也給后續(xù)的業(yè)務(wù)提升，服務(wù)提升，走向規(guī)范化帶來很大的困難。

　　現(xiàn)在房產(chǎn)中介門店管理能力比較強(qiáng)的集中于一線城市，起步早一些，競(jìng)爭(zhēng)大一些。但是三四線城市有自己的局限性，人才的素質(zhì)，沒法達(dá)到一二線的水平。在加盟體系更是如此，傳統(tǒng)的加盟的模式，就是收點(diǎn)費(fèi)用，你就開店就可以了，也沒什么培訓(xùn)管理，當(dāng)?shù)氐闹睜I(yíng)模式都沒有實(shí)質(zhì)性的管理，更不要說他們了。目前也有一些品牌在管理上面做的好一些。

目前市場(chǎng)上的中介公司加盟體制居多，但門店的基礎(chǔ)管理都是各家公司經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)。以下就談?wù)剬?duì)與房產(chǎn)中介門店管理的一些看法與實(shí)際操作：

　　、門店形象統(tǒng)一，統(tǒng)一的logo，統(tǒng)一的背景。

　　第二、門店必須關(guān)注人員的配置與要求

　　(標(biāo)準(zhǔn)：店長(zhǎng)1人、助理1人、店員4-5人)

　　第三、對(duì)于門店上報(bào)廣告房源的定期分析(要專業(yè)的分析報(bào)告

　　)

　　第四、建立門店培訓(xùn)體系(以會(huì)代訓(xùn))

　　第五、建立門店獨(dú)有團(tuán)隊(duì)文化與氛圍

　　第六、強(qiáng)抓門店基礎(chǔ)管理(會(huì)議、總結(jié)、計(jì)劃、量化)

　　第七、建立門店監(jiān)督、檢查與匯報(bào)機(jī)制

　　第八、做到主動(dòng)出擊切勿坐享其成

　　第九、通過房源管理軟件幫助房產(chǎn)中介加強(qiáng)管理、提升效率。