廣州二手房賣家有義務(wù)配合更換貸z款銀行嗎？

  張靜律師解答：合同有約定就從約定，如無(wú)約定，在按揭手續(xù)期限屆滿后，賣家就無(wú)義務(wù)配合辦理更換貸z款銀行?！?br />

判z決書節(jié)選：

根據(jù)本案查明的事實(shí),2018年8月31日以前楊賣家已協(xié)助馬買家辦理了兩次銀行按揭手續(xù),但雙方一直未能成功辦理貸z款手續(xù),而根據(jù)楊賣家提交的證據(jù)可知,未能在2018年8月31日前辦理完全部按揭手續(xù),主要責(zé)任在于馬買家。故在《網(wǎng)簽合同》約定的按揭手續(xù)期限屆滿后,楊賣家基于馬買家此前的行為拒絕馬買家更換貸z款銀行的請(qǐng)求,合理有據(jù)。因馬買家未能依約履行其按揭手續(xù)的義務(wù),楊賣家現(xiàn)要求解除《合同》及《網(wǎng)簽合同》有其事實(shí)及法律依據(jù),法z院予以支持;且馬買家及德某公司應(yīng)協(xié)助楊賣家辦理《網(wǎng)簽合同》的撤銷手續(xù)。就楊賣家要求馬買家支付違約金178000元的訴z訟請(qǐng)求,綜合考量《合同》的履行情況,法z院根據(jù)公平原則,酌情判令馬買家向楊賣家支付違約金50000元。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州房主他人一房二賣，真買家能起訴過戶嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個(gè)案件，開發(fā)商他人一房二賣，第z一個(gè)買家起訴過戶。法z院認(rèn)為第二個(gè)買家的商品房預(yù)售合同并非真實(shí)意思表示，判z決開發(fā)商與第二個(gè)買家的商品房預(yù)售合同無(wú)效，開發(fā)商配合第z一個(gè)買家辦理過戶手續(xù)。

法z院認(rèn)為，歐某與國(guó)某公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。國(guó)某公司至今未協(xié)助歐某辦理涉案房屋的所有權(quán)登記手續(xù)已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。目前，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與該房屋有預(yù)售登記的購(gòu)房人及抵z押權(quán)存在沖突。對(duì)此，法z院認(rèn)為，首先，關(guān)于涉案房屋存在預(yù)售登記的問題，結(jié)合（2009）越法刑初字第X號(hào)判z決書查明的事實(shí)，國(guó)某公司與李某雖然簽訂商品房預(yù)售合同并且辦理了預(yù)售登記，但本案中并無(wú)證據(jù)顯示李某曾向國(guó)某公司支付首期房款，其也未實(shí)際占有房屋。雖然從白云區(qū)人z院的生效判z決書中可見第三人李某曾支付了部分的按揭房款，但此并不足以證明雙方之間的買賣合同真實(shí)有效。如第三人李某與國(guó)某公司訂立的買賣合同為真實(shí)有效，其在合同訂立后按約定償還按揭貸z款，那么國(guó)某公司未按時(shí)交付房屋，但無(wú)任何證據(jù)顯示第三人李某在長(zhǎng)達(dá)十余年的時(shí)間里曾向國(guó)某公司主張過權(quán)利?？梢?，國(guó)某公司與第三人李某簽訂商品房預(yù)售合同并非真實(shí)意思表示。因此，根據(jù)《通則》第五十五條第（二）項(xiàng)及《總則》第z一百四十六條第z一款的規(guī)定，國(guó)某公司與第三人李某簽訂的商品房預(yù)售合同為無(wú)效合同，因而歐某訴請(qǐng)要求確認(rèn)國(guó)某公司與第三人李某簽訂的《商品房買賣合同》為無(wú)效，法z院予以支持。

廣州買房過程中購(gòu)房或貸z款政策出現(xiàn)了變化如何處理？

  《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十九條：房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后,一方當(dāng)事人故意隱瞞或者虛構(gòu)事實(shí),或者明知另一方當(dāng)事人的條件不符合政策要求仍誘導(dǎo)其簽訂房屋買賣合同的,另一方當(dāng)事人因合同無(wú)法履行請(qǐng)求解除或者撤銷合同,并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償損失的,可予支持。

房屋買賣合同簽訂后,因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施,導(dǎo)致無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者不能訂立房屋擔(dān)z保貸z款合同的,屬于因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同不能履行, 人民z法z院可以參照《人民z法z院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定處理。

一方請(qǐng)求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或者適用定金罰則的,不予支持。買受人請(qǐng)求判令出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民z法z院可以向其釋明變更訴z訟請(qǐng)求為解除合同、返還財(cái)產(chǎn)。

買賣合同約定即使買受人無(wú)法獲得銀z行貸z款也應(yīng)當(dāng)支付房款的,不因房貸政策調(diào)整而免除買受人未履行付款義務(wù)的違約責(zé)任。

因一方當(dāng)事人遲延履行,致使房屋買賣合同受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響無(wú)法繼續(xù)履行,守約方請(qǐng)求解除合同并賠償損失的, 應(yīng)予支持。

廣州先抵z押后租賃的房屋，被拍賣后能起訴騰房嗎？

    張靜律師解答：可以。在租賃期間，所有權(quán)人將租賃物賣給他人，對(duì)原租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，買方不能以自己是該租賃物的所有人為由，否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承返還租賃物，這是“買賣不破租賃”原則。然而這項(xiàng)原則并不是承的“”。買賣是否破除租賃，還取決于租賃目的是否正當(dāng)化、當(dāng)事人之間約定、租賃物上是否有其他優(yōu)先權(quán)等因素。在“先抵z押后租賃”“先查封后租賃”的情形下，抵z押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵z押權(quán)或法z院查封后將房屋變賣、拍賣的，買方可以不受原租賃合同的約束。

相關(guān)案例：

2015年，王某將登記在自己名下的某房屋抵z押給銀行。2016年3月，該房屋被法z院依法查封。同年12月，王某與鄧某就該房屋首層簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定租期為2017年5月1日至2022年4月30日。2019年5月，某公司通過司z法拍賣競(jìng)得該房屋，在得知該租賃情況后，遂向法z院起訴，請(qǐng)求判令鄧某清空并交還租賃房屋，支付房屋占用費(fèi)。

本案中，鄧某承租案涉房屋時(shí)，案涉房屋上已存在抵z押登記，并已被法z院查封。抵z押權(quán)人的抵z押權(quán)優(yōu)先于鄧某的租賃權(quán)。某公司通過競(jìng)拍取得涉案房屋是抵z押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)抵z押權(quán)而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)。查封登記和抵z押登記均是房產(chǎn)信息公示內(nèi)容。鄧某承租已設(shè)立抵z押權(quán)和被法z院查封的房屋，應(yīng)承受由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，其租賃關(guān)系不受“買賣不破租賃”原則的保護(hù)。