從盈利模式來(lái)看,表現(xiàn)出“前期投入大、中期回報(bào)豐、后期收入穩(wěn)”的特點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈跨度大、盈利模式豐富,疊加效益巨大。然而,這種高額利潤(rùn)正是在前期大量投入的基礎(chǔ)上形成的。加之前期策劃、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等周期長(zhǎng),資金壓力巨大。圍繞“土地”資源,借助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng),“企業(yè)、政府、產(chǎn)業(yè)”形成了密切的利益共同體。在開發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,一方面,政府“有形手”所發(fā)揮出的巨大作用:出臺(tái)政策,立法支持稅費(fèi)減免,創(chuàng)業(yè)資金支持統(tǒng)規(guī)劃,統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)簡(jiǎn)化行政手續(xù),提供“站式”服務(wù)等。

 假定購(gòu)買的資產(chǎn)的凈利潤(rùn)每年不變的情況下，可以十年回收，那么這個(gè)估值基本上就是穩(wěn)定收益型的，近似是固收的一個(gè)產(chǎn)品。PE估值法實(shí)際上是DCF的變形和簡(jiǎn)化。如果一個(gè)公司的成長(zhǎng)性波動(dòng)比較大，通常應(yīng)該用PEG（PEG指標(biāo)市盈率相對(duì)盈利增長(zhǎng)比率）這個(gè)指標(biāo)，估值更加準(zhǔn)確地反映。有一組產(chǎn)品的公司是多產(chǎn)品組合，它手里有一組公司。如果說(shuō)，單產(chǎn)品公司的收入像一座正態(tài)分布的小山，多產(chǎn)品公司就是N個(gè)周期不同的小山的疊加。

假定你是一個(gè)基1金公司，你投了一大堆這種資產(chǎn)，兩年內(nèi)沒有再融資、沒有公司重大經(jīng)營(yíng)的優(yōu)良或疲弱，那你就按照投資原值估值進(jìn)行上賬。資本市場(chǎng)有的是這樣，做早了有可能也不對(duì)，因?yàn)樵缌司陀杏脩艏t利，但如果不具有壟斷性的話，早期的用戶紅利很快就會(huì)被稀釋。這種公司有價(jià)值，但資本估值不高。單產(chǎn)品公司的PE倍數(shù)（市盈率）是3～5倍。就游戲、電影產(chǎn)品來(lái)講，其產(chǎn)品壽命周期多的兩三年，短的幾個(gè)月?，F(xiàn)在的產(chǎn)品公司被人遺忘得很快,只從資本的角度來(lái)講，單產(chǎn)品的公司是讓人不放心的公司。