廣州購(gòu)買拍賣房發(fā)生糾紛可以起訴嗎？

    律師解答：執(zhí)行拍賣是人z院對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)采取的一種執(zhí)行措施和處分執(zhí)行行為，執(zhí)行拍賣所引致的糾紛均不具有民事可訴性。

執(zhí)行程序中的強(qiáng)制拍賣，本質(zhì)上如同查封、扣押、等措施，是法z院的一種執(zhí)行行為。強(qiáng)制拍賣中，拍賣人實(shí)際處于協(xié)助法z院進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的輔助人地位，法z院應(yīng)對(duì)拍賣活動(dòng)的相應(yīng)法律后果負(fù)責(zé)。當(dāng)事人認(rèn)為法z院對(duì)拍賣活動(dòng)監(jiān)督不力的，應(yīng)由法z院通過(guò)執(zhí)行監(jiān)督程序予以糾正，而不能由被執(zhí)行人通過(guò)對(duì)拍賣人等提起民事的方式解決。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請(qǐng)法z院強(qiáng)制執(zhí)行。

廣州買拍賣房要交稅嗎？

    律師解答：要交。

拍賣房的稅費(fèi)是按照二手房稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繳納。但在法z院拍賣公告里一般只會(huì)注明標(biāo)的物的評(píng)估價(jià)，而房產(chǎn)原購(gòu)入價(jià)并不會(huì)公布。而稅務(wù)部門核實(shí)稅費(fèi)時(shí)，關(guān)于增值稅部分是差額計(jì)稅。買受人往往去到了稅務(wù)部門繳納稅費(fèi)時(shí)，才知道自己應(yīng)該繳納多少稅費(fèi)，有時(shí)候多則幾十萬(wàn)元。因此，縣國(guó)土資源局以李某作為違z法行為主體作出處罰決定，存在被處罰主體與違z法行為主體不一致的情況，違反了《行政處罰法》第三十條“違z法事實(shí)不清的，不得給予行政處罰”的規(guī)定。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，買受人應(yīng)在購(gòu)買前充分評(píng)估。

后，提醒關(guān)注準(zhǔn)備撿漏，又打算貸z款的競(jìng)買人，在競(jìng)買前一定要先去找相關(guān)銀行審查征z信，只有通過(guò)審查，拿到意向書(shū)，并將該意向書(shū)交給法z院，那么當(dāng)你成功競(jìng)買后，你才有可能貸到款。

網(wǎng)絡(luò)上購(gòu)買法z院拍賣房的流程怎樣？

    1、競(jìng)買人自行在淘寶網(wǎng)上實(shí)名注冊(cè)。如參與競(jìng)買人需聯(lián)名競(jìng)買的，因淘寶網(wǎng)無(wú)法注冊(cè)聯(lián)名賬戶，聯(lián)名競(jìng)買的競(jìng)買人須共同到法z院執(zhí)行局辦理共同出資參與拍賣申請(qǐng)和委托拍賣手續(xù)。因不符合條件參加競(jìng)買的，競(jìng)買人自行承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2、競(jìng)拍前競(jìng)買人的支付寶賬戶中應(yīng)有足夠的余額支付拍賣保證金。競(jìng)買人在對(duì)拍賣標(biāo)的物第z一次確認(rèn)出價(jià)競(jìng)拍前，按淘寶系統(tǒng)提示報(bào)名繳納保證金，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)鎖定該筆款項(xiàng)。拍賣成交的，本標(biāo)的物競(jìng)得者（以下稱買受人）鎖定的保證金將自動(dòng)轉(zhuǎn)入法z院指z定賬戶，其他競(jìng)買人的保證金在拍賣后即時(shí)釋放。律師解答：如租賃合同（前提是真實(shí)租賃關(guān)系）在抵z押權(quán)設(shè)立前簽訂，則買賣不破租賃，該租賃合同繼續(xù)有效，租客此后應(yīng)將租金支付給新的產(chǎn)權(quán)人。拍賣未成交的（即流拍的），競(jìng)買人的保證金在拍賣活動(dòng)結(jié)束后即時(shí)釋放，保證金鎖定期間不計(jì)利息。

3、拍賣成交后，買受人應(yīng)在拍賣公告中規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將拍賣成交價(jià)余款（扣除保證金后的余款）繳入法z院指z定賬戶。法z院確認(rèn)上述款項(xiàng)到賬后，將出具相應(yīng)法律文書(shū)并送達(dá)相關(guān)職能部門，再通知買受人（本人攜帶身z份證原件及復(fù)印件）到法z院辦理有關(guān)手續(xù)。

法z院解除查封手續(xù)需要一定時(shí)間，拍賣標(biāo)的物相關(guān)權(quán)證原件無(wú)法取得或存在擔(dān)z保物權(quán)的，辦理標(biāo)的物權(quán)屬變更登記時(shí)需辦理注銷手續(xù)或注銷他項(xiàng)權(quán)證，辦理權(quán)屬變更登記的時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)。

8、買受人逾期未支付價(jià)款，法z院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時(shí)，原買受人不得參加競(jìng)買。拍賣成交后因買受人違約未支付價(jià)款的，預(yù)交的保證金暫予扣留。重新拍賣的價(jià)款低于原拍賣價(jià)款造成的差價(jià)及其它合理費(fèi)用損失，由原買受人承擔(dān)。法z院可以直接從其預(yù)交的保證金中扣除?？鄢蟊ＷC金剩余的，應(yīng)當(dāng)退還原買受人；保證金數(shù)額不足的，可以責(zé)令原買受人補(bǔ)交，拒不補(bǔ)交的，法z院強(qiáng)制執(zhí)行。房z產(chǎn)證一般在付款后兩個(gè)月就會(huì)出，但是收樓的時(shí)間就不確定了，有時(shí)候甚至需要打一個(gè)騰房官司。

10、買受人簽收相關(guān)法律文書(shū)后應(yīng)及時(shí)聯(lián)系承辦人交接標(biāo)的物，并自行辦理過(guò)戶手續(xù)，逾期不辦理的，買受人應(yīng)支付由此產(chǎn)生的逾期滯納金等費(fèi)用，并承擔(dān)本標(biāo)的物可能發(fā)生的損毀、滅失等后果。標(biāo)的物按交付時(shí)現(xiàn)狀交付，交付時(shí)實(shí)物與評(píng)估報(bào)告不一致的風(fēng)險(xiǎn)及評(píng)估基準(zhǔn)日至交付之時(shí)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)如隱藏瑕疵、缺陷、損毀等均由買受人承擔(dān)，法z院概不作多退少補(bǔ)。律師解答：就是房屋里還有人住，房屋未騰空，買房人取得房產(chǎn)證后，可能還需要另案起訴騰房的房屋。

廣州買拍賣房后，租客拿出長(zhǎng)期租賃合同有效嗎？

    律師解答：如租賃合同不符合常理，則可認(rèn)定為不存在租賃關(guān)系，起訴至法z院要求騰房即可。具體請(qǐng)當(dāng)面咨詢律師。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為：《物權(quán)法》第十七條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。第三十四條：無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。第三十九條：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。松某公司通過(guò)拍賣方式購(gòu)得涉案房屋并辦理了房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，取得涉案房屋的所有權(quán)，依法對(duì)涉案房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第二，應(yīng)充分行使自己的合法權(quán)利，在競(jìng)拍前一定要去現(xiàn)場(chǎng)了解房屋詳情。涉案房屋現(xiàn)仍由賴某和朱某居住，因此，松某公司要求賴某和朱某騰空涉案房屋交還的訴z訟請(qǐng)求合理有據(jù)，法z院予以支持。

賴某抗辯其于2006年1月5日與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，租賃期限為30年，因此，不應(yīng)向松某公司返還房屋。法z院認(rèn)為，《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。賴某抗辯與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，僅提供了一份房屋租賃合同作為證據(jù)，且該合同僅約定了租賃期限和月租金金額，對(duì)于租金的支付卻沒(méi)有明確，租期為30年，租金為1000元，且以賴某裝修涉案房屋款項(xiàng)及向譚某借z款抵扣，根據(jù)日常生活法則，上述《房屋租賃合同》的簽訂及履行不符合常理，首先，按照廣州市房地產(chǎn)租賃管理所發(fā)布的2015、2016年廣州市房屋租金參考價(jià)，雙方對(duì)涉案房屋約定租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租賃價(jià)格，其次，賴某未能提交其支付裝修款的證據(jù)，亦未提交任何有關(guān)其裝修涉案房屋的證據(jù)。而虛z假z的租賃合同，其租金的支付雖然在合同上存在這種符合常理的外觀，然而其卻多有名無(wú)實(shí)，“承租z人”和“出租z人”多未發(fā)生真正的租金支付關(guān)系。因此，賴某主張與譚某之間存在租賃關(guān)系，依據(jù)不足，對(duì)其抗辯意見(jiàn)，法z院不予采納。