IBM副總裁：假如東莞到深圳市的高速路擁堵，全世界將會(huì)有70％的電腦產(chǎn)品斷貨。2007年《衛(wèi)報(bào)》詳細(xì)介紹東莞："你將會(huì)從未聽過這一大城市，可是它的1000萬人口數(shù)量已經(jīng)添充你的衣櫥，其他不提，在國外市場銷售的休閑鞋中，有40%來源于東莞"。全世界均值每5本人就會(huì)有1人身安全著東莞產(chǎn)的毛線衣，全世界48%的耐克鞋產(chǎn)于東莞，全世界每10副鏡就會(huì)有一副是在東莞制造，全世界70%的電腦鼠標(biāo)、電腦鍵盤、電容產(chǎn)于東莞。成千上萬加工制造業(yè)公司競相開店選址進(jìn)駐，東莞已然成為實(shí)至名歸的"世界工廠"。

金融業(yè)風(fēng)暴來襲，東莞舉步維艱

2008年金融風(fēng)暴暴發(fā)，高寬比依靠出口外貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的東莞發(fā)展趨勢深陷停滯不前，僅2009年一季度，東莞gdp增速地跌至-2.3%。150萬職工，3600家港澳臺(tái)公司從東莞撤出，很多公司減縮制造經(jīng)營規(guī)模乃至倒閉，空無一人，東莞廠房售賣狀況也進(jìn)到嚴(yán)冬，直至2012年，東莞生產(chǎn)總值持續(xù)下滑，城市排名跌至第22位。

世界工廠的重獲新

親身經(jīng)歷疼痛以后的東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型發(fā)展早已刻不容緩，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的后半場拉開序幕。東莞在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的出風(fēng)口上取代中低端落伍產(chǎn)業(yè)鏈，引入戰(zhàn)略自主組織和興盛產(chǎn)業(yè)鏈。運(yùn)用附近廣州和深圳的地域優(yōu)點(diǎn)將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)顛覆式加工制造業(yè)，從生產(chǎn)制造到"智能制造"和造就，從中低端的生產(chǎn)加工逐漸更新到新科技含水量益的電子信息產(chǎn)業(yè)，從整體規(guī)劃方位和經(jīng)營環(huán)境上吸引住骨干企業(yè)進(jìn)駐。

在華貝電子器件、普聯(lián)、歌爾等骨干企業(yè)合理布局以后，2018年，華為手機(jī)一部分業(yè)務(wù)流程也開廠選址東莞松山湖。前擁深圳香港，靠著廣州市，東莞在粵港澳整體規(guī)劃中的地域優(yōu)點(diǎn)更為顯著，將要變成國際性"智能制造"管理中心。全球經(jīng)濟(jì)比想像中更為依靠我國，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺生產(chǎn)制造，而東莞生產(chǎn)制造的發(fā)展前途關(guān)聯(lián)著中國制造業(yè)的發(fā)展前途。

如果投資建設(shè)一個(gè)工業(yè)園，對外用于租賃，那么收益率應(yīng)如何計(jì)算?這是一個(gè)比較復(fù)雜的問題。因?yàn)樯婕暗焦I(yè)用地的操作，不能簡單按照一般的投資回報(bào)比例來計(jì)算。以下舉個(gè)例子來說明。假設(shè)廠房建設(shè)2000萬，土地1000萬，廠區(qū)水、供電、用暖、照明、污水處理、消防等配套設(shè)施投500萬按10期進(jìn)行折舊，廠區(qū)內(nèi)道路投500萬，廠房保險(xiǎn)每年5萬，保安、保潔、水電工等物業(yè)人員工資每年10萬，每年收到物業(yè)管理費(fèi)15萬，每年收到房租300萬，那么每年的收益率應(yīng)該怎么去算才合理，算出的收益率能反映什么問題?

在列出的例子中，廠房每年的保險(xiǎn)和安保收入沖抵，可以不考慮這兩項(xiàng)。其他的從以下兩部分考慮：

一、土地投資：工業(yè)用地價(jià)格很低，一般只有同地段商住地的十分之一,遠(yuǎn)低于政府的征收成本，所以升值潛力很大且穩(wěn)定。各地政府在拍賣工業(yè)用地后，關(guān)心的就是土地能不能正常使用，實(shí)現(xiàn)稅收。一般企業(yè)未建成投產(chǎn)以前，很多政府都不會(huì)把土地證辦理給企業(yè)。如果工業(yè)用地長時(shí)間不能實(shí)現(xiàn)稅收收益，政府會(huì)用很多方式爭取收回土地，另行拍賣。所以，只有順利運(yùn)營實(shí)現(xiàn)客戶入駐才能從利益上和政府一致，保證土地證的辦理和土地持有。

租賃廠房要交土地增值稅嗎？

   問：近來不少廠房承有這樣一個(gè)疑惑，自己租賃廠房不是要交稅嗎？那要不要叫土地增值稅呢，外資企業(yè)是不是不用交呢？

   答：不需要交納，城市房地產(chǎn)稅/地使用稅都不是租賃人的事(也就是說不是這些稅的納稅義務(wù)人,即使你與出租方簽的協(xié)議里有租賃方承擔(dān)的話，所負(fù)擔(dān)稅款在企業(yè)所得稅前也不得扣除的)。關(guān)于土地增值稅大部分人都沒弄明白，希望下面的解釋對大家有幫助。

   土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅。

   (1)納稅人。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

   (2)征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，包括國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其附著物。

   (3)稅率。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。

8、貨梯匹配度

廠房一般會(huì)配置客梯和貨梯兩類，貨梯是關(guān)鍵，需要考慮貨梯的承重、高度、開門寬度與日常貨物進(jìn)出的匹配度。電梯的大小受房屋結(jié)構(gòu)的制約，在電梯寬度不足的情況下，其實(shí)也可以考慮更換液壓車或縮小包裝箱等措施解決。如果廠房原配電梯實(shí)在不能使用，還可以建造電梯。

9、周邊配套：

任何企業(yè)都需要招人來進(jìn)行生產(chǎn)，所以對應(yīng)的宿舍、食堂、商店配套是否齊全也很重要。這關(guān)系到企業(yè)能否留住人，否則會(huì)對企業(yè)生產(chǎn)造成影響。

10、物業(yè)狀況：

廠房分為工業(yè)園廠房和獨(dú)門獨(dú)院廠房，如果是工業(yè)園廠房，都是有物業(yè)管理部門的。企業(yè)要注意物業(yè)管理是否有資質(zhì)，是否正規(guī)規(guī)范，能不能快速幫您解決相關(guān)問題等。

11、消防驗(yàn)收:

現(xiàn)在政府對消防設(shè)施和廠房使用的匹配度檢查越來越嚴(yán)格，所以在選擇廠房時(shí)要看清楚消防設(shè)施配置情況，一般情況下帶噴淋的屬于丙類廠房，可以作為倉庫和可燃產(chǎn)品的生產(chǎn)，不帶噴淋的屬于丁類廠房，只能做機(jī)加工等不燃產(chǎn)品的生產(chǎn)。如果生產(chǎn)的產(chǎn)品屬于品的，那必須要找乙類以上的廠房，否則改造費(fèi)用非常高，而且周期很長。