廣州簽訂認購書后不買房了，首付款能退嗎？

  張靜律師解答：定金不能退，首付款能退。如下面這個案件，簽訂認購書后，繳納了5萬定金和20萬首期款，終法z院認定因購房人單方解除協(xié)議，定金不退，首期款退還。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于5萬元定金應(yīng)否沒收?對此,分析如下:鄭某與萬某公司在履行1404房認購協(xié)議過程中,鄭某認為購買價格過高提出要求換房,雖然退房審批表及解約協(xié)議中關(guān)于5萬元定金撻定的字樣是在萬某公司審批后書寫,但因換房一事由鄭某單方提出,且根據(jù)萬某公司提交的同一棟樓其他樓層04房型在2018年8月左右的交易價格可知,鄭某購買的1404房的價格并未明顯高于相同z房型的房屋,即鄭某認為萬某公司有過錯而導(dǎo)致其換房的理由不成立,在此情況下,1404房未能依約訂立商品房買賣合同系因鄭某一方原因所致,根據(jù)雙方簽訂的1404房認購協(xié)議的約定,若乙方要求退房并經(jīng)甲方同意的,甲方不再返還乙方定金,故萬某公司有權(quán)沒收鄭某已付的定金5萬元,鄭某認為萬某公司違約,要求萬某公司雙倍返還定金合計100000元,依據(jù)不足,不予支持。

關(guān)于1404房的房款20萬元,雙方交易不成之后萬某公司同意返還,故鄭某要求返還房款20萬元,予以支持,關(guān)于利息,因萬某公司于2019年1月22日向鄭某發(fā)送律師函明確告知不繼續(xù)交易,故從2019年1月22日起按中國人民銀z行同期同類貸z款利率的標(biāo)準計至付清款日止,超出部分,不予支持。

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廣州商品房質(zhì)量有問題能拒絕收樓嗎？

  張靜律師解答：一般不能，一般只要房屋通過竣工驗收備案就說明房屋符合收樓條件。處罰有充分證據(jù)證明通過了竣工驗收備案，但仍然有嚴重影響居住的質(zhì)量問題，這個就需要由法官來自由裁量是否符合拒絕收樓的條件了，風(fēng)險很大。

相關(guān)法條：

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十一條：出賣人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件,買受人以商品房質(zhì)量存在瑕疵為由拒絕接收,并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的,不予支持,但買受人有證據(jù)證明商品房在交付時存在嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問題的除外。買受人接收商品房不影響出賣人對商品房質(zhì)量問題承修義務(wù)。

商品房符合合同約定的交付條件,且合同約定的交付期限屆滿,出賣人已經(jīng)依約通知買受人接收商品房,買受人無正當(dāng)理由拒絕接收的,視為辦理交付手續(xù)的期限屆滿之日商品房已經(jīng)交付。

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1、商品房不符合收樓條件，仍然收樓了還能索賠逾期交房違約金嗎？

  張靜律師解答：不能了，只能要求賠償實際損失了。

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十二條：買受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房,又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的,不予支持。但買受人可以請求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或者合同約定完善商品房交付條件,并賠償因此造成的實際損失。

2、開發(fā)商能以購房人沒有繳納物業(yè)費抗辯逾期交樓嗎？

   律師解答：不能。

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十三條：商品房出賣人以買受人沒有繳納公共維修、前期物業(yè)費等為由拒絕交付商品房的,不予支持。

廣州簽訂認購書后不想買房了，定金和首期款能退嗎？

  張靜律師解答：定金不能退，首期款能退。同時也要看開發(fā)商那邊的態(tài)度，是同意解除還是反訴要求繼續(xù)履行，如其反訴繼續(xù)履行的話，購房人可能要承擔(dān)違約責(zé)任和繼續(xù)履行的責(zé)任。如下面這個案件，因開發(fā)商要求解除合同，法z院就判z決定金沒收，其余款項退還。

判z決書節(jié)選：

法z院認為：案涉《認購合同》合法有效。依據(jù)該合同約定，李買家作為買方應(yīng)在約定的時間即2019年8月23日前向塔某公司支付第二期購房款，逾期塔某公司則有權(quán)解除合同、沒收定金?，F(xiàn)李買家至今未支付該筆購房款，故塔某公司有權(quán)行使約定解除權(quán)并沒收定金100000元。因塔某公司于2019年9月24日發(fā)出《撻定告知函》要求解除合同及沒收定金，依據(jù)合同約定，該函件自寄出之日起2日內(nèi)即2019年9月26日視為送達對方，故法z院確認上述合同自該函送達對方之日即2019年9月26日解除。

根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故李買家起訴要求塔某公司返還已付購房款384429元及權(quán)證代辦費1200元、貸z款服務(wù)費6000元、委托公證費2000元，合法有理，法z院予以支持。塔某公司主張其沒收的定金在上述應(yīng)返還的上述款項中扣除，法z院予以準許。

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