物業(yè)托管公司對(duì)電梯設(shè)備的維保質(zhì)量的管控，實(shí)質(zhì)上就是要管理控制好電梯維修保養(yǎng)的全過(guò)程，目前電梯維修保養(yǎng)存在的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面：

電梯備件不足。深圳有數(shù)百家電梯維保單位，大多數(shù)維保單位并不是電梯生產(chǎn)制造單位，配件完全靠外部采購(gòu)，因此電梯維保單位不可能配備較為齊全的電梯配件，延誤電梯修復(fù)時(shí)間的情況時(shí)有發(fā)生，對(duì)物業(yè)管理公司造成一定的影響。

配件更換頻繁。主要原因就是：1、更換的配件質(zhì)量不過(guò)關(guān)。2、與維保人員的技術(shù)水平有關(guān)系。3、通過(guò)更換配件達(dá)到創(chuàng)收的目的。4、電梯設(shè)備設(shè)計(jì)的原因。

維保人員責(zé)任心不強(qiáng)。主要體現(xiàn)在保養(yǎng)過(guò)程能省就省，保養(yǎng)內(nèi)容能少就少，保養(yǎng)時(shí)間盡量縮短。出現(xiàn)問(wèn)題后找理由，互相推諉責(zé)任，使處理問(wèn)題時(shí)間變得較長(zhǎng)，對(duì)物業(yè)管理公司的要求敷衍了事。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！逼鋵?shí)違規(guī)建筑是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動(dòng)工建造的房屋及設(shè)施，雖然涉及的法律法規(guī)有很多，但是我們根據(jù)實(shí)踐可以看出違規(guī)搭建的形式是多種多樣。

因此小區(qū)物業(yè)公司在遇到這樣的情況或者當(dāng)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)小區(qū)有疑似違規(guī)搭建時(shí)可以采取以下方式進(jìn)行處理：

可以通過(guò)《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》等文件明確對(duì)違規(guī)搭建行為進(jìn)行界定，對(duì)常見多發(fā)的違規(guī)搭建行為作出列舉性規(guī)定，明確物業(yè)公司的主體資格；

加強(qiáng)裝修管理，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)、屋面、露臺(tái)、庭院等可能違規(guī)搭建的重點(diǎn)部位的裝修加強(qiáng)巡視，一旦發(fā)現(xiàn)破壞房屋承重結(jié)構(gòu)或違規(guī)搭建的苗頭應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，可以采取通過(guò)限制裝修人員或裝修材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的方式制止違規(guī)搭建，并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

物業(yè)早期介入的作用

能促進(jìn)規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)優(yōu)化、功能完善

從物業(yè)管理的實(shí)踐來(lái)看，以往的房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)規(guī)劃時(shí)只考慮了房屋、配套設(shè)施建造時(shí)的方便和成本的節(jié)約，而沒(méi)有從今后的管理和使用的角度去合理規(guī)劃，對(duì)物業(yè)管理必需的設(shè)施，以及交通泊位、小區(qū)綠化、水、電、氣、通風(fēng)、采光、空調(diào)位置預(yù)留等配套設(shè)施，往往考慮不足，造成以后難以彌補(bǔ)的后果。物業(yè)管理早期介入能將物業(yè)管理企業(yè)與使用人長(zhǎng)期相伴的實(shí)踐信息和要求建設(shè)性地提出，從物業(yè)管理、業(yè)主、使用人的角度出發(fā)，對(duì)戶型結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、道路綠化、車輛停放、物業(yè)用房等，向開發(fā)商提出具體建議，充分考慮設(shè)備、材料的經(jīng)久耐用，便于維修，盡可能地避免在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，由于考慮不足和遺漏造成日后物業(yè)管理和業(yè)主使用中出現(xiàn)不必要的麻煩，使規(guī)劃、設(shè)計(jì)更加合理。

物業(yè)管理企業(yè)可以組織專業(yè)人員對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成及消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣，周邊地區(qū)的物業(yè)管理狀況，投用后物業(yè)管理內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，成本利潤(rùn)等進(jìn)行預(yù)測(cè)、綜合評(píng)估后，對(duì)今后物業(yè)管理構(gòu)想向開發(fā)商提出建設(shè)性的意見，有利于開發(fā)商綜合考慮。