廣州以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔(dān)z保的如何處理？

   張靜律師解答：

《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十三條：一方當(dāng)事人主張房屋買賣合同實為合同的擔(dān)z保的,應(yīng)當(dāng)舉證證明合同關(guān)系的存在。

當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔(dān)z保,出借人主張就買賣合同項下的房屋優(yōu)先受償?shù)?不予支持。出借人請求履屋買賣合同的,應(yīng)當(dāng)依照《人民z法z院關(guān)于審理案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定處理。

當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔(dān)z保,雙方已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,借z款人以不存在真實的買賣合同關(guān)系為由,主張合同無效并請求返還房屋的,人民z法z院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明變更訴z訟請求為返還借z款本息與房屋過戶登記時或債務(wù)履行期限屆滿時房屋價值的差額。

《人民z法z院關(guān)于審理案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條：當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為合同的擔(dān)z保，借z款到期后借z款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴z訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民z法z院裁定駁回起訴。

按照法律關(guān)系審理作出的判z決生效后，借z款人不履行生效判z決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借z款本息之間的差額，借z款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。

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廣州沒有購房資格簽訂二手房買賣合同無法過戶違約嗎？

  張靜律師解答：沒有購房資格簽訂二手房買賣合同導(dǎo)致無法過戶構(gòu)成根本違約。如下面這個案件，買家在限購政策出臺后仍簽訂二手房買賣合同，后以不知道限購政策為由主張解除合同不用承擔(dān)違約責(zé)任，法z院就認(rèn)定其構(gòu)成根本違約要擔(dān)責(zé)。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為, 關(guān)于合同解除的問題。林賣家認(rèn)為何買家不能按照合同約定辦理房屋過戶手續(xù),違反合同約定構(gòu)成根本違約,其有權(quán)根據(jù)合同約定要求解除合同。何買家同意解除合同,但認(rèn)為解除合同的原因在于何買家不具備購房資格,屬于政策原因?qū)е?不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。法z院認(rèn)為,廣州市現(xiàn)行購房政策于2017年3月17日出臺,對購房者的條件予以調(diào)整,其中對于外市戶籍人員規(guī)定應(yīng)當(dāng)在廣州連續(xù)繳稅滿5年才能購買市區(qū)房屋。上述新政規(guī)定已向社會公示,當(dāng)事人在出售或購買限購范圍內(nèi)的房屋時,應(yīng)當(dāng)了解是否符合上述政策的規(guī)定。本案中,雙方簽訂房屋買賣合同的時間為2017年6月5日,此時上述限購新政已經(jīng)施行數(shù)月,何買家在簽訂合同時即不符合購房資格條件,不屬于因政策變化而導(dǎo)致合同不能履行的情形。相反,何買家在購買涉案房屋時應(yīng)當(dāng)保證自己符合限購政策,至少在合同約定交易期限前應(yīng)當(dāng)符合政策規(guī)定,根據(jù)何買家的繳稅年限,其在簽訂合同時不符合限購政策,至本案辯論階段結(jié)束前,何買家仍不符合現(xiàn)行購房政策,同時,何買家在購買房屋后因離婚糾紛一直未能確定終合同履行主體,故合同無法履行的主要責(zé)任在于何買家。因此,林賣家有權(quán)要求解除合同,且何買家同意解除合同,故對于林賣家要求解除雙方就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同,法z院予以支持。雙方于2017年6月23日簽訂的《廣州市存量房買賣合同》屬于按照行政管理要求簽訂的網(wǎng)簽合同,因雙方上述實際履行的房屋買賣合同已解除,故《廣州市存量房買賣合同》的網(wǎng)簽手續(xù)亦應(yīng)當(dāng)予以涂銷。

廣州賣二手房時，簽訂包銷協(xié)議有什么風(fēng)險？

  實踐中，二手房賣家在賣房時將房屋委托中介公司包銷的初衷是為了省時省力，但是卻容易事與愿違。在委托二手房交易代理時，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點風(fēng)險：

1、代理約定的期限過長。由于二手房市場價格存著不確定性，代理期限越長，房價波動的風(fēng)險也會相應(yīng)增加。

2、代理的效果不佳。房產(chǎn)中介在推薦賣家簽訂代理時，往往會以“主推”“”等甜頭進行利誘，但簽訂合同后，實際的銷售進度如不像房產(chǎn)中介說得那么理想，也無法在合同期內(nèi)找其他房產(chǎn)中介掛售。

3、代理合同的權(quán)利義務(wù)不明確。代理合同大多僅約定中介公司在約定期限內(nèi)以某個價格出售房屋，但對于房屋買賣交易中的其他重要事項，由于缺乏買家的合意而大多未進行約定，容易引發(fā)糾紛。

建議欲出售房屋的賣家，要綜合各方面因素權(quán)衡利弊，審慎簽訂代理合同，尤其對于期限較長、違約責(zé)任較重的合同，更應(yīng)謹(jǐn)慎決定。如果決定與中介機構(gòu)簽訂了包銷合同，應(yīng)遵循誠實信用原則，遵守合同約定，否則可能要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。