案例八：中介公司存在重大過失，導(dǎo)致合同無法按約履行的，無權(quán)要求承擔(dān)居間費(fèi)

本案中，出賣方王某與買房人沈某在2018年6月在某中介公司的居間下，簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，合同約定，雙方簽訂本合同后，中介即為成功，居間方收取2%作為傭金，其中買房人支付百分之一，賣房人支付百分之一，后出賣方王某的妻子不同意賣房，導(dǎo)致居間合同無法繼續(xù)履行。因此買房人沈某拒絕向中介公司支付百分之一的傭金。中介公司訴至，要求沈某支付居間費(fèi)。在過程中，中介公司明確知曉該房屋屬于出賣人王某與配偶共同財(cái)產(chǎn)，但是認(rèn)為王某個(gè)人簽訂合同沒有問題。經(jīng)審理后認(rèn)為，辦公樓買賣合同無效怎么辦，中介公司作為房地產(chǎn)的居間方，應(yīng)當(dāng)就有關(guān)合同訂立的事項(xiàng)向委托人如實(shí)披露和報(bào)告。在明知情況下，未向沈某披露的行為導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，損害了委托人的利益，因此中介方無權(quán)主張合同約定的傭金，但是考慮到合同的履行中中介公司支出了一定的勞務(wù)費(fèi)用，終是由買房人酌情支付勞務(wù)費(fèi)。

22.國家實(shí)產(chǎn)新政，邢臺(tái)辦公樓買賣，當(dāng)事人已預(yù)見到購房存在巨大商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中對(duì)國家房貸政策變化導(dǎo)致按揭不能作出自己的承諾。這種情形不屬于情勢(shì)變更，不能解除房屋買賣合同。((2010)浙甬民二終字第514號(hào))

23.房屋買賣雙方尚未簽訂書面購房合同，但雙方已經(jīng)在房屋權(quán)屬登記中心簽字確認(rèn)了《存量房自行成交網(wǎng)上簽約申請(qǐng)表》《存量房買賣合同信息表(自行成交)》(即“網(wǎng)簽”)，且已明確了合同的價(jià)款、房屋信息的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的買賣合同已經(jīng)成立。((2010)二中民終字第05439號(hào))

18．房屋買賣合同簽訂后，辦公樓買賣違約打官司，因意外事故使房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)？

《高人院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條就此問題的不同情況分別作了規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

由此可見，一般情況下，房屋損壞的風(fēng)險(xiǎn)，辦公樓買賣違約找律師，在房屋交付之前由出賣人承擔(dān)；在房屋交付給買受人之后，由買受人承擔(dān)。此處所說的交付，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有，就是把房屋由出賣人手中，交到買受人手中，由買受人占有使用該房屋。

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