產(chǎn)權(quán)式商鋪租賃合同的履行受多數(shù)人意志約束

本案中，2018年甲房產(chǎn)公司與乙品牌公司簽訂項目合作協(xié)議，約定由甲公司委托乙公司統(tǒng)一招呼。2019年，張某與甲公司簽訂商品房買賣合同，約定張某將購買的商鋪出租給乙公司用于統(tǒng)一經(jīng)營管理。合同到期后，購買同一商戶的其他多數(shù)業(yè)主希望甲公司仍然繼續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營管理，而高某要求甲公司返還商鋪。因甲公司未能返還，高某將甲公司訴至。審理后認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點決定了市場必須經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃布局、經(jīng)營管理后才能產(chǎn)生收益，海淀區(qū)辦公樓買賣，個別業(yè)主的權(quán)利必須受到其他多數(shù)業(yè)主的整體意志的限制，據(jù)此，駁回了請求。在本案中，當(dāng)個人利益與整體利益發(fā)生沖突的時候，更多的需要從商場經(jīng)營的整體情況考慮，為保證物業(yè)整體功能的發(fā)揮，個別業(yè)主的權(quán)利必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限制。  

關(guān)于房屋“按揭”合同糾紛案件中的幾個問題的分析與探索

二、銀行在按揭合同糾紛案件中的地位

1.作為有獨立請求權(quán)的第三人參加

有獨立請求權(quán)第三人有權(quán)向提出請求和事實理由，成為當(dāng)事人，在中的地位相當(dāng)于原告，以本訴中的原告和被告作為被告。他是不同意原告的主張，也不同意被告的主張。為了維護自己的合法權(quán)益，有獨立請求權(quán)的第三人是以獨立的實體權(quán)利人的資格，向人院提起了一個新的。在按揭糾紛中，辦公樓買賣違約律師咨詢，當(dāng)購房者起訴開發(fā)商要求確認(rèn)購房合同無效或者解除購房合同，辦公樓買賣糾紛律師費用，并退還購房款本息時。由于按揭銀行基于與購房者之間的合同關(guān)系，對該標(biāo)的物享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其可以主張獨立的請求權(quán)，屬于有獨立請求權(quán)的第三人，按揭銀行可以自行決定是否參加。

2.作為無獨立請求權(quán)的第三人參加

按揭銀行作為無獨立請求權(quán)第三人可以申請參加，也可以由通知參加，只有在其承擔(dān)民事責(zé)任時才有權(quán)提起上訴，并且在一審中無權(quán)放棄、變更請求或者申請撤訴，在中一般是通過支持一方的主張，反對另一方的主張來維護自己的合法權(quán)益。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第3款和《城市商品房預(yù)售管理辦法》1條的規(guī)定，開發(fā)商進行商品房預(yù)售所得款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。該規(guī)定的目的就是防止開發(fā)商將商品房預(yù)售所得款項挪作他用，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目“爛尾”，損害購房者的利益。為了監(jiān)督開發(fā)商能夠切實履行該項義務(wù)，實踐中按揭銀行往往都要求開發(fā)商在銀行設(shè)立商品房預(yù)收款賬戶。購房者以銀行未經(jīng)房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)核準(zhǔn)同意，擅自向開發(fā)商支付商品房預(yù)收款致使樓盤爛尾為由，要求開發(fā)商和銀行承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)將開發(fā)商和銀行列為共同被告。如果購房者僅起訴開發(fā)商，而未起訴銀行，當(dāng)事人可申請、亦可通知銀行作為無獨立請求權(quán)第三人參加。

商鋪配套要核清

商鋪的配套齊全不僅能滿足各個行業(yè)的經(jīng)營要求，縮短商鋪空檔期和提高租金回報率，還能節(jié)省商家客戶很多裝修成本與精力。購買前核實清楚商鋪配套，水、電及電容、燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施，乃至貨運電梯等，有助我們決策。

貸壓力能承受

商鋪額度低，一般不超過300萬元，辦公樓買賣合同法律咨詢，額度高為60%，而且年限短，期限10年。而銀行對商鋪者的資質(zhì)審核也要比住宅審核嚴(yán)格，所以，我們在購買商鋪時選擇全款購買是好的選擇，不得已需的話，也應(yīng)考慮到帶來的經(jīng)濟壓力。

返租承諾難兌現(xiàn)

返租是開發(fā)商的促銷手段，是指買家支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給開發(fā)商經(jīng)營出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報。然而，延期交房、非書面承諾等情況導(dǎo)致返租回報難以實現(xiàn)，尤其在購房合同上無相應(yīng)約定的情況下，買家難以要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾，只能吃“悶虧”。

購買商鋪是個高風(fēng)險的方式，購買前一定要多方考察，理性選擇，還要多關(guān)注當(dāng)?shù)氐氖姓?guī)劃和城市發(fā)展的狀況，規(guī)避置業(yè)風(fēng)險。

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