24.當(dāng)房屋的實(shí)際面積與合同約定的面積出現(xiàn)誤差的時(shí)候，根據(jù)合同相對(duì)性原則，只有直接的合同當(dāng)事人之間可以主張權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)。房屋是否轉(zhuǎn)賣，并不影響權(quán)利人依據(jù)合同主張權(quán)利。((2008)北民初字第270號(hào))

25.根據(jù)蟻害隱蔽性、長(zhǎng)期性、難以的特點(diǎn)應(yīng)合理分配買賣雙方權(quán)利義務(wù)。買受人并非人士，辦公樓買賣律師咨詢，僅知曉蟻害的表象，且出賣人支付的補(bǔ)償金額與實(shí)際損害不成比例，故出賣人仍需承擔(dān)相應(yīng)的瑕疵責(zé)任。蟻害與、雷電等自然災(zāi)害有本質(zhì)區(qū)別，房屋出賣人不得以不可抗力為由規(guī)避質(zhì)量瑕疵責(zé)任。（(2009)滬一中民二(民)終字622號(hào)）

26．房屋買賣雙方已辦完過戶手續(xù)，雙方還能解除合同嗎？

《合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人有權(quán)解除合同?！?/p>

由此可見，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，或者合同約定的解除合同的條件成就，是可以解除合同的，即使房屋已經(jīng)過戶。

27．房屋買賣合同簽訂后，一方以未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為由主張合同無效，能否成立？

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

由此可見，對(duì)房屋買賣雙方當(dāng)事人來說，雙方只要簽訂了合同，是否到登記機(jī)關(guān)辦理登記，不影響合同效力。除非當(dāng)事人在合同中約定合同生效的時(shí)間或其他條款，否則，自合同成立時(shí)生效。所以，不能因未辦理變更登記，主張合同無效。

關(guān)于房屋“按揭”合同糾紛案件中的幾個(gè)問題的分析與探索

三、購房合同無效、撤銷或被解除后的處理

雖然購房合同和合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系，但是由于購房合同的標(biāo)的物為合同的標(biāo)的提供物的。購房合同無效、撤銷、或被解除后，必然導(dǎo)致合同的無法實(shí)現(xiàn)。如果按照一般的合同無效或被撤銷的結(jié)果，購房人將房屋或者樓花退還給開發(fā)商，開發(fā)商將購房款返還給購房者，辦公樓買賣糾紛如何處理，并由雙方依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。并且根據(jù)《高人院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第24條的規(guī)定，延慶辦公樓買賣，商品房買賣合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除致使商品房合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除商品房合同。由于購房者返還給開發(fā)商的房子或樓花上設(shè)定了權(quán)，開發(fā)商在購房者與銀行的合同中往往承擔(dān)連帶保證責(zé)任。如果購房者不將開發(fā)商返還的房款退還銀行，勢(shì)必造成銀行向購房者追償并且要求開發(fā)商承證責(zé)任的訴累。

為了一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多個(gè)法律關(guān)系。本文認(rèn)為，在請(qǐng)求購房合同無效、解除的糾紛中，應(yīng)當(dāng)通知按揭銀行參加，由于按揭銀行對(duì)涉訴房屋或樓花具有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。在確認(rèn)合同無效或解除時(shí)，同時(shí)判令按揭銀行取得物優(yōu)先受償權(quán)，辦公樓買賣違約律師咨詢，或者從購房者處取得物上代位權(quán)。當(dāng)然開發(fā)商在返還給購房者的款項(xiàng)能夠全部?jī)斶€按揭銀行的時(shí)，也可以根據(jù)高人院《關(guān)于適用適用中華人民共和國法若干問題的解釋》第67條的規(guī)定行使滌除權(quán)，代替購房人清償其所欠按揭銀行的全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給購房者。同時(shí)解決了開發(fā)商、購房者、銀行之間的多個(gè)法律關(guān)系，節(jié)約了成本，避免了按揭銀行事后追索可能造成的訴累。

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