擁有集體土地使用權在拆遷當中怎樣補償？

1 拆遷律師團認為，首先拆遷得到補償?shù)氖鞘裁矗揩@得補償是一種權利，在實務當中可以分為物權跟債權。我們?yōu)槭裁凑f這種租賃性質(zhì)不宜補償，你哪怕租了20年，一次了20年的土地使用費，但是如果沒有進行物權的轉(zhuǎn)讓，或者說轉(zhuǎn)變成物權僅僅還是一個租賃權，界定為一種債權。那么這個時候呢，是不是給土地使用權補償，吉林工廠拆遷改造，可以給你什么補償？例如，租賃20年，只干了十年，其余的租金要給你適當?shù)耐丝?。退款包括由于租賃當中不能實現(xiàn)這種租賃的目的給你造成的損失，都可以納入到一個賠償范圍。但是單純的租賃權是不予補償。所以我們剛才就講了補償?shù)闹黧w必須是物權，物權作為一個主體。那么在補償?shù)臅r候怎么來進行確定補償價值，這是很多企業(yè)所關心的一個問題。大家都很清楚集體建設用地現(xiàn)在是不允許上市交易的，只是在2015年確定了20個試點范圍，進行集體建設用地試點交易。包括北京的大興區(qū)現(xiàn)在所進行拆遷的項目，明確寫明就是進行集體建設用地試點交易的項目。所以說往往現(xiàn)在在市場上沒有正規(guī)的市場交易價值，你說沒有參考值，沒有參考值那么怎么辦呢？那么到了實務當中很多就是集體土地參照國有土地來補償，這個是集體建設用地使用權。

2、你是土地承包經(jīng)營權的，工廠拆遷改造法律在線咨詢，那么往往就參照耕地補償來進行確定補償范圍。比如我們國家的土地管理法明確規(guī)定了，年產(chǎn)六倍以上包括土地青苗費等等的相應補償。那是耕地，因為承包經(jīng)營權也是要予以補償?shù)?。我剛才也講的是集體建設用地使用權，那么我們在實務當中來怎么確定，往往確認的就是說按照國有土地進行這種價值的區(qū)分。

3、大家都知道物權法有四種權利屬性，占有權、使用權、授予權、處分權。那么作為集體建設用地的話，它也享有占有、使用收益，但是不能任意的處分?？梢赃M行，但是進行買賣和轉(zhuǎn)讓是不允許的。2007年10月開始實施的物權法當中對這一塊也做了明確的限定。

停產(chǎn)停業(yè)損失是對企業(yè)因搬遷造成的直接的停產(chǎn)停業(yè)損失，其中包括其中幾項：

1、原材料、半成品等物品有效期或廢棄的實際損失，工廠拆遷改造糾紛打官司，可通過銷售及進貨單等證明材料證明，也可以通過近幾年企業(yè)平均利潤予以證明，或者行業(yè)平均利潤率證明；

2、上下游供貨及采購合同的損失，由于停產(chǎn)停業(yè)造成合同違約甚至常年合作客戶流失的損失也屬于停產(chǎn)停業(yè)損失，有的外貿(mào)型或高新技術企業(yè)合同損失有可能遠遠超過企業(yè)固定資產(chǎn)的損失；

3、員工勞動合同違約及技術人員過渡期間正常工資待遇的補償，依據(jù)勞動合同企業(yè)經(jīng)營場地改變導致勞動合同違約屬于用工單位承擔違約責任，生產(chǎn)型企業(yè)，尤其是有地位的技術型生產(chǎn)企業(yè)有自己的技術人員，這些人員是企業(yè)的軟實力的保障，一旦流失，企業(yè)將無法再恢復市場地位，而這部分人員的待遇往往也不低，企業(yè)即使停產(chǎn)這部分人也不能流失，這也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失；

4、保護、商標持有、行業(yè)準入、特殊經(jīng)營期限等時效的損失，例如一些制藥企業(yè)在保護期內(nèi)具有行業(yè)的壟斷地位，保護期不會因為停產(chǎn)停業(yè)而延期，這自然也是停產(chǎn)停業(yè)造成的損失

5、在常年的企業(yè)拆遷實踐中，拆遷律師團依據(jù)企業(yè)自身的特點為其挖掘出更多可支持的停產(chǎn)停業(yè)損失，為企業(yè)將征收拆遷的損失降到低，同時維護了政企關系的穩(wěn)定，這也是企業(yè)的無形資產(chǎn)的重要部分。

由于各地情況不同，這部分補償存在較大差別。即使是在地域相同的情況下，兩家同類型企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失也可能存在不同。

、使用年限，比如還剩40年、還剩20年，它是使用年限進行了縮減。但是集體建設用地往往都是沒有使用年限的，所以在這一塊它是比國有土地要強的。

第二、就是用途區(qū)別，有的國有土地所產(chǎn)生的用途是非常廣泛的，工礦、倉儲、教育、娛樂，住宅商業(yè)都是可以的。但是往往集體建設用地是比較單一的，以前只適用于鄉(xiāng)辦企業(yè)跟鄉(xiāng)鎮(zhèn)的醫(yī)院、學校等等這一類的公益事業(yè)用地。所以說它的用途往往比較狹窄。

第三、關于區(qū)位價值，同樣是北京三環(huán)的地，我要參照三環(huán)的價值才可以。這體現(xiàn)了市場的區(qū)位價格。

第四、轉(zhuǎn)讓自由的不同。

4、從以上幾個方面我們可以看出，集體建設用地在實務比國有土地可以略低，但是不能過分的低，也不能脫離國有土地使用權所體現(xiàn)出的市場價值。這是現(xiàn)在一個比較主流的觀點。

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