簽訂空白條款需注意

2．看合同中的土地性質(zhì)

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地雖然是出讓用地，但由于土地性質(zhì)為綜合用地或者商住兩用地，導(dǎo)致土地使用年限不是70年，甚至有些只有40年。

在購買時一定要看清土地是否為出讓取得以及土地使用年限是否為70年。目前法律只是規(guī)定住宅到期可自動續(xù)期，其他非住宅性質(zhì)土地一般需繳費續(xù)期。

3．看清楚房屋用途

現(xiàn)在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣，但用途為公寓。

關(guān)于公寓的界定，目前不是很明確。明確的是，國家強制標準中對日照的要求沒有提及公寓一詞，房屋產(chǎn)權(quán)買賣咨詢律師，只有對住宅的解釋。公寓光照時間不需要滿足大寒日有效日照內(nèi)滿窗日照時間不少于兩小時。另外公寓能否作為學(xué)區(qū)房，目前門也沒有明確的答復(fù)， 因此為了孩子入學(xué)購房的要特別慎重。

25．房屋買賣時，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移？

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、?！备鶕?jù)上述法條規(guī)定，房屋買賣時，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，房屋產(chǎn)權(quán)買賣法律咨詢，這就是所謂的“地隨房走”。房屋買賣雙方簽訂購房合同后，買賣雙方應(yīng)到房屋所在地的縣級以上地方人民的房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，之后房屋買賣雙方憑借變更后的房屋所有權(quán)證書和相關(guān)證件，到同級人民的土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記，土地管理部門核實后，邢臺房屋產(chǎn)權(quán)買賣，由同級人民更換土地使用權(quán)證書。至此，土地使用權(quán)隨著房屋買賣發(fā)生變更。

26.權(quán)利義務(wù)相一致原則應(yīng)貫穿合同履行的始終。出賣人在締約過程中存在瑕疵行為，違反了誠實信用原則和先合同義務(wù)，在此情形下不享有合同解除權(quán)。買受人以出賣人違反先合同義務(wù)的瑕疵行為來拒絕履行自己應(yīng)承擔(dān)的主要合同義務(wù)，屬于不當(dāng)行使履行抗辯權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任?；诔鲑u人的瑕疵行為買受人對交易標的產(chǎn)生了錯誤認識，買受人有權(quán)要求變更交易價格。((2017)京民終289號)

27.夫妻一方以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意轉(zhuǎn)讓，經(jīng)審理房屋買賣合同不存在違反《合同法》第五十二條規(guī)定情形的，應(yīng)認定有效，但買受人要求繼續(xù)履行的，不應(yīng)予以支持。應(yīng)釋明買受人可以主張解除合同，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價損失在內(nèi)的違約責(zé)任。計算房屋差價損失時，應(yīng)綜合考慮出賣人的可預(yù)見程度和買受人對結(jié)果的合理預(yù)期，房屋產(chǎn)權(quán)買賣合同違約，以不同意一方配偶到庭作出拒絕轉(zhuǎn)讓房屋之表示的時間為節(jié)點計算房屋差價損失，因持續(xù)而擴大的損失，買受人應(yīng)自行承擔(dān)。((2016)京03民終716號)

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