案例六：限貸政策實(shí)施，買方并不必然有權(quán)解約

本案中，張某為購買房屋與房產(chǎn)公司簽訂認(rèn)購書，約定支付首期房款為總房款的20%，其余80%的款項(xiàng)通過銀行方式支付。合同同時(shí)約定，如張某申請(qǐng)額度與銀行批準(zhǔn)額度產(chǎn)生差額，無論何種原因，張某應(yīng)當(dāng)在簽署正式買賣合同起30日內(nèi)自金補(bǔ)足差額。認(rèn)購書簽訂后，銀行出臺(tái)限貸政策，買房的首付比例提高為30%，張某因首付比例提高無法與房產(chǎn)公司繼續(xù)簽訂正式的商品房買賣合同，并啟起訴要求房產(chǎn)公司返還已經(jīng)支付的房產(chǎn)保證金。經(jīng)過審理認(rèn)為，張某的首付比例由于銀行政策改變?yōu)?0%，但是，根據(jù)合同的約定，首付款的差額要求張某自行補(bǔ)足，因此張某要求解除認(rèn)購書和退還保證金的請(qǐng)求不予支持。

30.買賣雙方以逃避國(guó)家房地產(chǎn)交易稅收為目的而達(dá)成的更名條款無效后，如不影響雙方合同交易目的的實(shí)現(xiàn)，且其他條款的繼續(xù)履行無損公共利益，則該條款無效并不導(dǎo)致合同其他條款無效。從維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則和鼓勵(lì)交易的合同法精神出發(fā)，應(yīng)支持雙方根據(jù)合同目的，并依照合同其他有效條款繼續(xù)履行。((2012)揚(yáng)民終字第0058號(hào))

31.房屋差價(jià)損失是典型的機(jī)會(huì)成本損失，這種機(jī)會(huì)成本損失的賠償，實(shí)際上是無奈下的強(qiáng)制交易。在審判實(shí)踐中有填平法和收益法兩種常見方式，在一房二賣的情況下可適用收益法，房屋產(chǎn)權(quán)買賣糾紛找律師，將出賣人轉(zhuǎn)賣的價(jià)格減去涉案合同的交易價(jià)格，以此作為出賣人的違約收益，對(duì)買受人進(jìn)行賠償。其理論基礎(chǔ)在于不能讓出賣人在一房二賣的違約行為中獲得利益。((2013)二中民終字第06171號(hào))。

19．簽訂商品房預(yù)售合同，津南區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)買賣，應(yīng)具備哪些條件？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售，房屋產(chǎn)權(quán)買賣糾紛律師費(fèi)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（4）向縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

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