案例六：限貸政策實施，買方并不必然有權(quán)解約

本案中，張某為購買房屋與房產(chǎn)公司簽訂認購書，約定支付首期房款為總房款的20%，其余80%的款項通過銀行方式支付。合同同時約定，如張某申請額度與銀行批準額度產(chǎn)生差額，無論何種原因，張某應(yīng)當在簽署正式買賣合同起30日內(nèi)自金補足差額。認購書簽訂后，銀行出臺限貸政策，買房的首付比例提高為30%，張某因首付比例提高無法與房產(chǎn)公司繼續(xù)簽訂正式的商品房買賣合同，并啟起訴要求房產(chǎn)公司返還已經(jīng)支付的房產(chǎn)保證金。經(jīng)過審理認為，房屋產(chǎn)權(quán)買賣交易有糾紛，張某的首付比例由于銀行政策改變?yōu)?0%，房屋產(chǎn)權(quán)買賣違約律師電話，但是，延慶房屋產(chǎn)權(quán)買賣，根據(jù)合同的約定，首付款的差額要求張某自行補足，因此張某要求解除認購書和退還保證金的請求不予支持。

10.房屋中介機構(gòu)應(yīng)當審查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否設(shè)有權(quán)、是否已被采取強制措施，交易房屋是否為出賣人家庭名下住房，訂約當事人是否具備民事行為能力、是否有無權(quán)代理的情形、購買人是否具備購房資格等等。如果房屋中介機構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，房屋產(chǎn)權(quán)買賣違約打官司，嚴重損害委托人利益，給委托人造成損失的，應(yīng)當根據(jù)其過錯程度承擔相應(yīng)的損害賠償責任。

24.當房屋的實際面積與合同約定的面積出現(xiàn)誤差的時候，根據(jù)合同相對性原則，只有直接的合同當事人之間可以主張權(quán)利或承擔義務(wù)。房屋是否轉(zhuǎn)賣，并不影響權(quán)利人依據(jù)合同主張權(quán)利。((2008)北民初字第270號)

25.根據(jù)蟻害隱蔽性、長期性、難以的特點應(yīng)合理分配買賣雙方權(quán)利義務(wù)。買受人并非人士，僅知曉蟻害的表象，且出賣人支付的補償金額與實際損害不成比例，故出賣人仍需承擔相應(yīng)的瑕疵責任。蟻害與、雷電等自然災(zāi)害有本質(zhì)區(qū)別，房屋出賣人不得以不可抗力為由規(guī)避質(zhì)量瑕疵責任。（(2009)滬一中民二(民)終字622號）

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