廣州天河新安會計師事務所作為廣州會計師事務所中的佼佼者，依靠人才優(yōu)勢，我們將積極創(chuàng)造市場機遇，為客戶提供鑒證服務和咨詢服務。我們還將創(chuàng)新服務產(chǎn)品，提高服務能力，適應市場，與時俱進本單位設審計部、稅務代理部等多個部門。本單位秉承顧客至上，銳意進取的經(jīng)營理念，為廣大客戶提供全1方位的**服務。公司主營：財務匯算清繳代辦，所得稅匯算清繳公司，營業(yè)稅匯算清繳代辦，所得稅匯算清繳調(diào)整，分支機構(gòu)匯算清繳等等。歡迎惠顧！

企業(yè)所得稅的預繳

1.審計難點

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的計算繳納與其他企業(yè)相比有其特殊性，主要表現(xiàn)在：一是銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入應計算預計毛利額計入當期應納稅所得額；二是開發(fā)產(chǎn)品完工或視同完工時，應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當期應納稅所得額。在這一環(huán)節(jié)重點應關(guān)注企業(yè)是否及時預繳企業(yè)所得稅。

2.應對措施

（1）復核企業(yè)是否按由省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局規(guī)定的計稅毛利率，計算預繳銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入應納所得稅額；

（2）復核收入確認是否及時、完整，對應作收入的代收款項是否及時按規(guī)定申報納稅；扣除項目是否恰當。

企業(yè)所得稅的匯算清繳

1.審計難點

年度企業(yè)所得稅的匯算清繳較為復雜、**性強，如在出具審計報告前企業(yè)未聘請稅務師事務所進行所得稅匯算清繳鑒證并出具鑒證報告，注冊會計師需對企業(yè)所得稅的匯算結(jié)果進行審核；如已由稅務師事務所出具了鑒證報告，注冊會計師需對鑒證報告進行復核。

對于已完工或視同完工的開發(fā)產(chǎn)品，對于毛利差的審核是難點，并且其結(jié)果對當期所得稅的影響較大。

2.應對措施

（1）關(guān)注對已完工或視同完工的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)是否推遲結(jié)轉(zhuǎn)完工收入、成本，不計毛利差，企業(yè)計算的毛利差是否經(jīng)稅務師事務所審核并出具鑒證報告。如已出具鑒證報告，應進行復核；如未由稅務師事務所進行鑒證，注冊會計師應對企業(yè)計算的毛利差進行審核；

（2）在毛利差的審核中，應復核用于計算所得稅費用的開發(fā)產(chǎn)品項目收入的完整性、成本和費用扣除項目的恰當性；重點關(guān)注開發(fā)項目中存在安置回遷戶的，安置房是否視同銷售；是否與購房者簽訂陰陽合同而少計收入；是否未按規(guī)定將應計入營業(yè)收入的停車位、車庫、閣樓等款項收入錯計入往來款；將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位時，是否及時做代扣繳處理等情況；

（3）在毛利差的審核中，還應關(guān)注計稅成本對象的確定是否符合《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)［2009］31號）、《國家1稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家1稅務總局公告2014年第35號）的相關(guān)規(guī)定，是否合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，是否在報送主管稅務機關(guān)后進行了調(diào)整；各項成本分攤是否合理、準確，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本是否遵循一定的分配方法，按受益原則和配比原則分配至各成本對象；

（4）在毛利差的審核中，匯算清繳，還應關(guān)注成本費用的會計口徑與稅務口徑（計稅成本）的差異調(diào)整情況，如是否將應該費用化的支出項目資本化等。對成本費用扣除的稅務處理、計稅成本的核算、特定事項的稅務處理等應按《國家1稅務總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）的相關(guān)規(guī)定處理。

為什么我點審核的時候，提示年度企業(yè)所得稅利潤總額和企業(yè)會計報表利潤總額不一致，是什么原因？

答：因為按照申報流程，需要先填寫企業(yè)年度會計報表，再填寫企業(yè)所得稅年度申報表。所以如果出現(xiàn)上述審核提示，請按以下步驟操作：

（1）先保存當前填寫的報表；

（2）填寫企業(yè)年度會計報表，填寫的時候記錄下利潤表中的本年利潤總額是多少。然后點審核，審核通過后保存；

（3）重新打開企業(yè)所得稅年度申報表，核對主表利潤總額是否一致。重新點審核；

（4）審核通過后，就可以發(fā)送報表。您可以先發(fā)會計報表，也可以和企業(yè)所得稅年度申報表一起發(fā)送。

廣州天河新安會計師事務所是2009年1月經(jīng)廣東省財政廳粵財會（2009）1號文批準成立的經(jīng)濟鑒證中介機構(gòu)，依法在廣州市工商行政管1理局天河分局登記注冊，取得4401062200706號營業(yè)執(zhí)照。廣州天河新安會計師事務所作為廣州會計師事務所中的佼佼者，依靠人才優(yōu)勢，我們將積極創(chuàng)造市場機遇，為客戶提供鑒證服務和咨詢服務。我們還將創(chuàng)新服務產(chǎn)品，提高服務能力，適應市場，與時俱進本單位設審計部、稅務代理部等多個部門。公司主營：匯算清繳職工福利費代辦，匯算清繳預提費用，個稅匯算清繳代辦，所得稅匯算清繳費用，年末匯算清繳代辦等等。

企業(yè)所得稅匯算清繳中土地增值稅扣除的規(guī)定及會計處理

企業(yè)所得稅匯算清繳時，土地增值稅不是按照實際繳納稅款扣除，而是按照規(guī)定計算的預征額稅前扣除。

一）?處理辦法及政策依據(jù)

1、土地增值稅實行預征制度。房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算單位達到清算條件時進行清算，多退少補，稅務機關(guān)制定了不同房屋類型的預征率。一般按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型確定預征率，與土地增值稅清算申報表（見2015年納稅服務2.0版本土地增值稅申報表附件）對土地增值稅增值額計算對象劃分一致。

2、企業(yè)應按規(guī)定預繳和核算。土地增值稅預征以房屋預售收入或銷售收入為計稅收入，乘以規(guī)定的預征率計算出預征額。比如對普通住宅預征率為1%，某一個月企業(yè)銷售收入為5000萬元，預征額為5000X1%=50萬元。

會計科目處理中，房地產(chǎn)企業(yè)預繳的土地增值稅在“主營業(yè)務稅金及附加”科目處理，其他企業(yè)一般在其他業(yè)務支出等科目中列支，共同點都是屬于期間費用扣除，直接影響企業(yè)利潤總額和某年度企業(yè)所得稅應納稅所得額。

3、稅前扣除的土地增值稅以按上述計算的預征額為準。因為土地增值稅在清算時多退少補，為了防止年度計算應納稅所得額時因為土地增值稅的預繳而調(diào)整，超出上述預征額，企業(yè)實際多預繳的土地增值稅不得扣除即需要作納稅調(diào)增，比上述計算的預征額實際少繳的土地增值稅，稅務機關(guān)責令限期補交并按規(guī)定加收滯納金，同時進行納稅調(diào)整減少。比如預征額為150萬元，企業(yè)實際繳納50萬元，如果按照實際繳納多少土地增值稅，予以稅前扣除多少稅款在計算應稅所得額，那么從企業(yè)財務管理角度，企業(yè)一般不愿意再多預繳100萬元土地增值稅，愿意被納稅調(diào)增100萬元（未實際繳納的稅款），繳納25萬元企業(yè)所得稅應付納稅風險。

4、國地稅需要協(xié)調(diào)稅收征管。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其企業(yè)所得稅由國稅局負責的情況下，因為國稅局對土地增值稅的預征額沒有管轄權(quán)，一般按照企業(yè)實際繳納的土地增值稅作稅前扣除。如果事后地方稅務機關(guān)要求企業(yè)補繳土地增值稅預征額，企業(yè)就會提前繳納企業(yè)所得稅（如上述例子25萬元）。某些稅務機關(guān)及部分培訓資料中，認為土地增值稅是預繳，平時繳納多少并不重要。如果不按照規(guī)定預繳，如上所述企業(yè)所得稅的處理方面，企業(yè)有調(diào)節(jié)資金占用的可能。

5、土地增值稅按照規(guī)定計算的預征額扣除，有以下法規(guī)支持。

1）土地增值稅預征額應配比銷售收入。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告（國家1稅務總局公告2010年第29號）。與土地增值稅有關(guān)的處理原則是，企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額，應按照項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤。可見按照銷售收入對應年度計算。而土地增值稅的預征額也是與銷售收入或預售收入一致的。這里的銷售收入是稅收政策認定的銷售收入，即按照國稅發(fā)（2009）31號文件規(guī)定征收企業(yè)所得稅的收入，與該文件允許同期扣除的營業(yè)稅及附加、預繳土地增值稅的計稅依據(jù)一致。

房地產(chǎn)所得稅匯算清繳與土地增值稅清算差異比較

為加強房地產(chǎn)稅收管理，國家1稅務總局針對該行業(yè)制定下發(fā)了一系列稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法和土地增值稅清算規(guī)程就是今年新制定的兩個重要管理辦法。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收實行的是年中預繳，年終匯算清繳，而土地增值稅清算采取的是項目清算，小規(guī)模納稅人所得稅匯算清繳，雖然兩個稅種都是按所得額（增值額）計算征稅，也都是匯算或清算，但是存在明顯的差異。主要差異體現(xiàn)在以下四個方面。
　　一是匯（清）算時間上存在差異。企業(yè)所得稅實行的是按年匯算清繳，即每年匯算一次，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工，每年均按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目后的應納稅所得額征稅。而土地增值稅實行的是按項目清算，項目到達清算條件才清算，按收入減扣除項目后的增值額征稅。一般是在開發(fā)項目完工且銷售達到一定比例后進行清算，項目開發(fā)銷售時間長，則清算時間跨度長；項目開發(fā)銷售時間短，則清算時間跨度短?！秶?稅務總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。
　　二是成本計算項目上存在差異。企業(yè)所得稅在計算開發(fā)產(chǎn)品單位成本時，要求按六項原則細分核算成本項目?！秶?稅務總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目，計稅成本對象的確定原則如下：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。而土地增值稅清算時，只要求按普通標準住宅和非普通標準住宅兩個項目分開清算。國稅發(fā)〔2006〕187號第1條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

廣州天河新安會計師事務所是2009年1月經(jīng)廣東省財政廳粵財會（2009）1號文批準成立的經(jīng)濟鑒證中介機構(gòu)，依法在廣州市工商行政管1理局天河分局登記注冊，取得4401062200706號營業(yè)執(zhí)照。廣州天河新安會計師事務所作為廣州會計師事務所中的佼佼者，依靠人才優(yōu)勢，我們將積極創(chuàng)造市場機遇，為客戶提供鑒證服務和咨詢服務。我們還將創(chuàng)新服務產(chǎn)品，提高服務能力，適應市場，與時俱進本單位設審計部、稅務代理部等多個部門。公司主營：企業(yè)匯算清繳報告，個人所得稅匯算清繳，企業(yè)所得稅年度匯算，總分公司所得稅匯算清繳，企業(yè)匯算清繳怎么做1賬等等。

企業(yè)當年實際發(fā)生費用，未能及時取得該費用的有效憑證，企稅季報時，是否可以稅前扣除？

據(jù)《國家1稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》(國家1稅務總局公告2011年第34號)規(guī)定：企業(yè)當年度實際發(fā)生的相關(guān)成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算;但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。所以呢，即使在季報時未取得相關(guān)成本費用的合法憑證，稅局也是允許您先扣除這部分支出，然后再預繳企稅的。

小型微利企業(yè)，在企稅季報時，房產(chǎn)年終匯算清繳收費，是否享受所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅？

小型微利企業(yè)的稅收優(yōu)惠，季度預繳時，也是可以享受的。也就是說，企業(yè)上一年度其“從業(yè)人數(shù)”和“資產(chǎn)總額”已經(jīng)符合小型微利企業(yè)規(guī)定條件，但應納稅所得額不符合條件，企業(yè)所得稅匯算清繳服務，本年度預繳時，如果上述兩個條件沒有發(fā)生實質(zhì)性變化，預繳時累計實際利潤額或應納稅所得額不超過50萬元的，可以預先享受減半征稅政策。

值得大家注意的是：國稅總局第40號公告明確指出了，從今年的1月1日至12月31日，小型微利企業(yè)的認定標準從50萬元放寬條件至100萬元，也就是說，年應納稅所得額低于100萬元（含100萬元，下同）的，均可以享受財稅〔2018〕77號文件規(guī)定的所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率計算繳納企業(yè)所得稅的政策。

匯算清繳后，企業(yè)還須做這些事兒

調(diào)整經(jīng)營行為，用好優(yōu)惠政策
　　稅收對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有指引和預測作用，依法享受稅收優(yōu)惠政策，是企業(yè)最1好的稅收策劃。國家近年來相繼實施了一系列減稅降費政策，持續(xù)推動實體經(jīng)濟降成本增后勁。企業(yè)可借助企業(yè)所得稅匯算清繳時對經(jīng)營業(yè)務的梳理，檢查是否具有享受稅收優(yōu)惠政策的空間，并積極做好有關(guān)業(yè)務重整工作，通過不同策劃方案的比較，以達到享受國家政策紅利和企業(yè)做強雙重功效。比如，根據(jù)《國家1稅務總局關(guān)于貫徹落實擴大小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策范圍有關(guān)征管問題的公告》（國家1稅務總局公告2017年第23號）和《財1政部、國家1稅務總局、商1務部、科技部、國家發(fā)展改革委關(guān)于將技術(shù)先進型服務企業(yè)所得稅政策推廣至全國實施的通知》（財稅〔2017〕79號）等規(guī)定，上述甲公司通過梳理分析，可策劃對企業(yè)的設計部門等輔助性業(yè)務依法依規(guī)進行分離。

小規(guī)模納稅人所得稅匯算清繳-匯算清繳-新安**會計師事務所由廣州天河新安會計師事務所提供。廣州天河新安會計師事務所（www.gzthxacpa.cn）位于廣州市天河區(qū)廣利路85號尚河居20樓02房。在市場經(jīng)濟的浪潮中拼博和發(fā)展，目前新安會計師事務所在公司注冊中享有良好的聲譽。新安會計師事務所取得全網(wǎng)商盟認證，標志著我們的服務和管理水平達到了一個新的高度。新安會計師事務所全體員工愿與各界有識之士共同發(fā)展，共創(chuàng)美好未來。同時本公司（www.gzyanzi.cn）還是從事公司財務報表審計報告，工程投標審計報告，單位內(nèi)部審計報告的廠家，歡迎來電咨詢。