廣州天河新安會計師事務(wù)所作為廣州會計師事務(wù)所中的佼佼者，依靠人才優(yōu)勢，我們將積極創(chuàng)造市場機遇，為客戶提供鑒證服務(wù)和咨詢服務(wù)。我們還將創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，提高服務(wù)能力，適應(yīng)市場，企業(yè)無形資產(chǎn)價值評估，與時俱進本單位設(shè)審計部、稅務(wù)代理部等多個部門。本單位秉承顧客至上，銳意進取的經(jīng)營理念，為廣大客戶提供全1方位的**服務(wù)。公司主營：資產(chǎn)評估審核保證，公司資產(chǎn)如何評估，公司資產(chǎn)價值評，**資產(chǎn)評估價格，資產(chǎn)評估服務(wù)收費等等。歡迎惠顧！

商業(yè)房地產(chǎn)估價中的技術(shù)難點

商業(yè)房地產(chǎn)估價在總體技術(shù)方法思路上雖大體一致，但在具體技術(shù)路線的選擇和處理上有各自的特點。下面對不同情況下以抵押貸1款為目的的商業(yè)房地產(chǎn)進行估價的技術(shù)難點進行簡要說明。

1、出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價

出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過收取租金獲取回報，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、**市場、社區(qū)商鋪等。出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和比較法進行估價。

采用收益法關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租賃期內(nèi)和租賃期外兩種情況。在租賃期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計算凈收益，但如果租賃合同中的租金明顯過高或過低時，在以抵押評估為目的的前提下，就應(yīng)該遵循謹慎原則，不宜采用明顯過高的租金而應(yīng)采用正常市場租金，對于過低的租金則應(yīng)采用。租期結(jié)束后，則應(yīng)根據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費用、稅金等利用市場求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此是否存在租約限制對準確測算出租型商業(yè)房地產(chǎn)價值非常重要。   

投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

一、投資性房地產(chǎn)的定義：投資性房地產(chǎn)，是指為 賺取租金 或 資本增值 ，或 兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

1、已出租的土地使用權(quán) 企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

2、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓 的土地使用權(quán)

3、已出租的建筑物：是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物； 1、以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)；   2、對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或類似機構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。
 【提示】下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)： 1、自用房地產(chǎn)即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋；企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店；企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房等。2、作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。如果某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)。

廣州天河新安會計師事務(wù)所是2009年1月經(jīng)廣東省財政廳粵財會（2009）1號文批準成立的經(jīng)濟鑒證中介機構(gòu)，依法在廣州市工商行政管1理局天河分局登記注冊，取得4401062200706號營業(yè)執(zhí)照。事務(wù)所主營：工程機械評估多少錢，無形資產(chǎn)評估文獻價格，機械安全評估如果收費，機械制造風(fēng)險評估價格，機械設(shè)備評估費，起重機械安全評估報價等等。我們還將創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，提高服務(wù)能力，適應(yīng)市場，與時俱進本單位設(shè)審計部、稅務(wù)代理部等多個部門。本單位秉承顧客至上，銳意進取的經(jīng)營理念，為廣大客戶提供全1方位的**服務(wù)。

無形資產(chǎn)是文化企業(yè)創(chuàng)造價值的核心資源

一個企業(yè)的價值來源于其所擁有的資產(chǎn)。一般說來企業(yè)經(jīng)營的資產(chǎn)主要有兩種，一種是有形資產(chǎn)，一種是無形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)相當(dāng)于硬件，比如廠房、設(shè)備等；無形資產(chǎn)相當(dāng)于軟件，與企業(yè)自身有很大的依附關(guān)系，比如著作權(quán)、專利、商標、品牌等。
相關(guān)資料顯示，企業(yè)的有形資產(chǎn)投資增長相對企業(yè)市場價值增長要慢一些，因此很多企業(yè)增加了無形資產(chǎn)的投資比重。比如在美國，非金融公司1990-1997年的有形資產(chǎn)投資比重相比1980-1989年約從14%下降到12.6%，同時，企業(yè)無形資產(chǎn)的投資回報率高于有形資產(chǎn)，例如標準普爾指數(shù)在過去的20年間增長了近10倍；再如，《財富》雜志估計了100家公司的有形資產(chǎn)投資與IT投資回報率，無形資產(chǎn)的回報率基本是有形資產(chǎn)的10倍左右。

對文化企業(yè)而言，其主要職能是提供文化產(chǎn)品和服務(wù)（準精神產(chǎn)品）。無論是文化產(chǎn)品，還是文化服務(wù)，其最基礎(chǔ)也最核心的資源就是具有獨創(chuàng)性的作品。而在文化與科技日趨融合的時代背景下，作品的創(chuàng)作、傳播和使用都必須借助于技術(shù)的力量。因此，決定文化企業(yè)生存和發(fā)展的不是廠房、機器、設(shè)備，農(nóng)業(yè)無形資產(chǎn)評估，而是附著于作品之上的著作權(quán)、專利以及企業(yè)整體上的品牌價值。由著作權(quán)、專利、品牌等構(gòu)成的無形資產(chǎn)為文化企業(yè)所創(chuàng)造的價值遠遠高于其他類型的企業(yè)。

事實上，在文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達的國家，其文化企業(yè)的核心資源表現(xiàn)為無形資產(chǎn)。如，美國著1名電影制作公司時代華納2012年財務(wù)報表顯示，其資產(chǎn)總額為683.04億美元，其中計入攤銷的無形資產(chǎn)21.08億美元，未計入攤銷的無形資產(chǎn)76.42億美元，商譽304.46億美元，總體無形資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比重高達58.85%。

無形資產(chǎn)能夠產(chǎn)生如此大的價值創(chuàng)造效應(yīng)，還是要歸功于其自身的特性。首先是排他性帶來的壟斷利潤，其次是無形資產(chǎn)往往存在規(guī)模報酬遞增的特點，再次是無形資產(chǎn)具有多用途與網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。典型案例有蘋果的IOS平臺。蘋果通過自己的封閉系統(tǒng)，加之企業(yè)專利等無形資產(chǎn)，將開發(fā)軟件的廠商與個人吸引過來從自己平臺上進行開發(fā)，并抽取收成，大大提高了公司的收益。

房地產(chǎn)抵押評估的內(nèi)涵及特點

在我國對房地產(chǎn)的抵押評估都有明文規(guī)定，它的估價價值為實時價值。等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。我們從“房地產(chǎn)”屬性和“抵押”經(jīng)濟行為來進行分析，可知房地產(chǎn)抵押評估具有以下特點：

房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)實物形態(tài)的絕1對不動性和價值形態(tài)的相對流動性高度的對立統(tǒng)一

房地產(chǎn)也稱為不動產(chǎn)，由于房地產(chǎn)的不可移動性和易于保管，又實用等特點，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值價值。房產(chǎn)與原材料等流動資產(chǎn)進行抵押比較，房地產(chǎn)雖然沒有流動資產(chǎn)靈活但是卻相對的易于保管和保值，也不受材料市場等因素的制約，房地產(chǎn)也是人們生活和活動的必備場所，人們對房地產(chǎn)更具有依賴性，與那些無形資產(chǎn)和流動字長相比，在價值形態(tài)上又明顯具有更好的流動性，即更容易變現(xiàn)。因此，由于房地產(chǎn)在“不動性”和“流動性”上的完美結(jié)合，使其在商業(yè)銀行的抵押貸1款過程中，往往更多、更經(jīng)常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔(dān)1保物，被借、貸雙方所接受和認可。

廣州天河新安會計師事務(wù)所作為廣州會計師事務(wù)所中的佼佼者，依靠人才優(yōu)勢，我們將積極創(chuàng)造市場機遇，為客戶提供鑒證服務(wù)和咨詢服務(wù)。我們還將創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，提高服務(wù)能力，適應(yīng)市場，與時俱進本單位設(shè)審計部、稅務(wù)代理部等多個部門。本單位秉承顧客至上，銳意進取的經(jīng)營理念，為廣大客戶提供全1方位的**服務(wù)。公司主營：無形資產(chǎn)評估出資，無形資產(chǎn)資產(chǎn)評估費用，企業(yè)無形資產(chǎn)評估價格，景區(qū)無形資產(chǎn)評估價格，無形資產(chǎn)評估如何辦理等等。歡迎惠顧！

無形資產(chǎn)評估意義

一、培養(yǎng)品牌意識。市場經(jīng)濟下，許多人都已深刻認識到"知識就是財富，知識產(chǎn)權(quán)就是財富"。知識經(jīng)濟的觀點之所以深入人心，客觀上的評價標準之一就是其市場化的價值。在市場經(jīng)濟的作用下，各行各業(yè)都在想方設(shè)法對自身現(xiàn)有的無形資產(chǎn)進行挖掘、開發(fā)、整合，通過評估將各種附加值體現(xiàn)出來。品牌已經(jīng)成為主體宣傳自己，開展競爭的有力武1器。一旦疏于保護，則被覬覦者得手。

二、加強品牌維護。品牌的維護比創(chuàng)建更加重要，對無形資產(chǎn)的評估價值可以在客觀上說明評估對象的市場價值，但如果缺乏對其內(nèi)涵的維護，就會出現(xiàn)品牌的市場價值和其需求背道而馳的情況。值得注意的是，無形資產(chǎn)的價值也不是一成不變的，會隨著市場因素而發(fā)生起伏。如一直雄踞世界品牌第1的可口可樂在1999年的價值為838.45億美元，2000年725億美元，2001年689.5億美元，2002年696 億 美 元，2003年704.5億美元。

三、知識經(jīng)濟的市場化要求。無形資產(chǎn)評估可以使無形資產(chǎn)有了市場價值定位并使其價值不斷得以發(fā)掘和提升，進而在資本擴張中成為旗幟并參與經(jīng)營。將無形資產(chǎn)加以有效運營，還可以優(yōu)化企業(yè)尤其是高新技術(shù)企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成比例，提升企業(yè)總體資產(chǎn)的質(zhì)量。1998年6月24日，中國1工程院院士、"雜交水稻之父"袁隆平品牌價值為1008.9億元，這也是迄今為止，我國無形資產(chǎn)評估價值額最1大的一宗項目。一年后以其名字命名的"袁隆平農(nóng)業(yè)高科技股份有限公司"在長沙正式成立，成為知識經(jīng)濟與品牌結(jié)合的典型例子。

四、防止國有資產(chǎn)流失的必要舉措。隨著企業(yè)并購得不斷深化，管理層收購在我國資本市場上悄然興起。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國通過管理層收購達到控股的上市公司已經(jīng)超過100家，而且還有更多的上市公司正躍躍欲試。管理層收購的核心內(nèi)容之一就是要對相關(guān)的無形資產(chǎn)進行科學(xué)評估并使其具體量化出來，以防止國有資產(chǎn)流失。

五、為無形資產(chǎn)經(jīng)營活動提供條件當(dāng)前，無形資產(chǎn)交易越來越廣泛，促成無形資產(chǎn)交易成功的不僅僅是其技術(shù)水平和應(yīng)用后創(chuàng)造的經(jīng)濟效益，公正的交易價格也是極為重要的因素之一。無形資產(chǎn)的交易不像有形資產(chǎn)那樣有可參考的市場價格，作為中介的無形資產(chǎn)評估機構(gòu)可以依據(jù)無形資產(chǎn)的綜合因素，合理公正地作出評估，為無形資產(chǎn)經(jīng)營交易提供價格依據(jù)。無形資產(chǎn)的價格如果能夠很好地與其所帶來的經(jīng)濟效益和社會效益相適應(yīng)，就會促進無形資產(chǎn)經(jīng)營的進行，這樣就可以促進知識產(chǎn)品向現(xiàn)實生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化，提高無形資產(chǎn)運用效果。但在無形資產(chǎn)的單位價值及評估范圍方面，中國與國際上的差距很大，一些有百年甚至幾百年歷史的海內(nèi)外著1名企業(yè)其商標和商號至今沒有評出真實的價值，直接影響了這些企業(yè)經(jīng)營活動和競爭能力。

六、為保護無形資產(chǎn)，維護當(dāng)事人權(quán)益提供經(jīng)濟依據(jù)對國有無形資產(chǎn)進行評估，有助于提高校辦企業(yè)對無形資產(chǎn)重要性的認識，從而加強無形資產(chǎn)管理，防止國有資產(chǎn)的流失保護國家利益，促進無形資產(chǎn)的保值增值。另外，隨著市場經(jīng)濟發(fā)展無形資產(chǎn)在企業(yè)生產(chǎn)中的作用越來越重要。因而引起的糾紛也日益增多，各種無形資產(chǎn)的案件也越來越多，對于無形資產(chǎn)所有者被侵權(quán)的損失額和賠償額等的確定，也要通過無形資產(chǎn)評估來解決，無形資產(chǎn)評估是公正、妥善地解決無形資產(chǎn)權(quán)糾紛和侵權(quán)現(xiàn)象的必要手段。

七、為產(chǎn)權(quán)變更及股份制改造提供依據(jù)和前提條件校辦企業(yè)資產(chǎn)折價入股，以及兼并與聯(lián)合，組建中外合資等產(chǎn)權(quán)變動及股份制改造都必須進行資產(chǎn)評估。無形資產(chǎn)作為企業(yè)總資產(chǎn)的一部分，對其進行評估是企業(yè)資產(chǎn)評估不可忽視的重要部分。評估所提供的數(shù)據(jù)為股份制企業(yè)、含有無形資產(chǎn)投資入股企業(yè)和重估無形資產(chǎn)價值企業(yè)的計價核算提供了依據(jù)，一些上市公司只顧眼前利益或受其它因素的影響，不去評估企業(yè)的無形資產(chǎn)致使每股凈資產(chǎn)價值低，不能吸引廣大投資者，股價低落。組建中外合資企業(yè)時少估錯估或漏估無形資產(chǎn)，也是國有無形資產(chǎn)流失的重要渠道之一。

企業(yè)價值評估資料搜集

1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、經(jīng)營許可證、國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記證等;

2.企業(yè)簡況、企業(yè)成立背景、法定代表人簡介及經(jīng)營團隊主要成員簡介、組織機構(gòu)圖、股權(quán)結(jié)構(gòu)圖;

3.企業(yè)章程、涉及企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的法律文件;

4.企業(yè)資產(chǎn)重組方案、企業(yè)購并、合資、合作協(xié)議書(意向書)等可能涉及企業(yè)產(chǎn)權(quán)(股權(quán))關(guān)系變動的法律文件;

5.企業(yè)提供的經(jīng)濟擔(dān)1保、債1務(wù)抵押等涉及重大債1權(quán)、債1務(wù)關(guān)系的法律文件;

6.企業(yè)年度、半年度工作總結(jié);

7.與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的政府部門文件;

8.企業(yè)近五年(含評估基準日)財務(wù)年度報表以及財務(wù)年度分析報告，無形資產(chǎn)評估，生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)品統(tǒng)計資料;

9.企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)設(shè)施及供銷網(wǎng)絡(luò)概況，各分支機構(gòu)的生產(chǎn)經(jīng)營情況簡介;

10.企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量標準，商標證書、專利證書及技術(shù)成果鑒定證書等;

11.企業(yè)未來五年發(fā)展規(guī)劃;

12.企業(yè)未來五年收益預(yù)測(C表)以及預(yù)測說明;

13.企業(yè)歷年無形資產(chǎn)投入統(tǒng)計資料(包括廣告、參展等費用);主要客戶1名單、主要競爭對手名單;

14.企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式(包括經(jīng)營優(yōu)勢及主要風(fēng)險);

15.新聞媒體，消費者對產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)的相關(guān)報道和評價等信息資料;

16.企業(yè)榮譽證書、法定代表人榮譽證書;

17.企業(yè)形象宣傳、策劃等相關(guān)資料;

18.企業(yè)現(xiàn)有技術(shù)研發(fā)情況簡介及技術(shù)創(chuàng)新計劃;

19所有長期投資的章程，被投資單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、基準日及前三年的會計報表;

20.其它企業(yè)認為應(yīng)提供的資料;

21.企業(yè)承諾書;.

22、企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)清查材料;

無形資產(chǎn)評估-新安會計師**放心-無形資產(chǎn)評估文獻價格由廣州天河新安會計師事務(wù)所提供。廣州天河新安會計師事務(wù)所（www.gzthxacpa.cn）是廣東 廣州 ,公司注冊的翹楚，多年來，公司貫徹執(zhí)行科學(xué)管理、創(chuàng)新發(fā)展、誠實守信的方針，滿足客戶需求。在新安會計師事務(wù)所領(lǐng)導(dǎo)攜全體員工熱情歡迎各界人士垂詢洽談，共創(chuàng)新安會計師事務(wù)所更加美好的未來。同時本公司（www.gzshuiwu.cn）還是從事稅務(wù)咨詢服務(wù)，企業(yè)稅務(wù)咨詢服務(wù)，稅務(wù)咨詢有限公司的廠家，歡迎來電咨詢。