第1步：觀察商圈環(huán)境

不同的商圈業(yè)態(tài)，有不同的消費人群，對品類的喜好程度并不一樣。比如大學，更偏愛奶茶類型、客單價低的產(chǎn)品，而社區(qū)更偏愛健康的、客單價相對較高的品類。

這個商圈到底適不適合開店，要從以下兩個指標評估：

指標1：商圈類型

主要有學校、社區(qū)、寫字樓和商業(yè)體等，消費特點也有所不同。比如寫字樓一般白天訂單多，社區(qū)晚上訂單會偏多。覆蓋的商圈類型越多，則商圈的環(huán)境越好。通過百度、高德地圖或一些第三方的外賣選址工具，就可以查看商圈熱力圖。

指標2.人群屬性

主要是指商圈消費人群的特點，比如年齡結構、收入水平、興趣等，它決定了商圈消費特點，客單價的高低，口味的偏好等。我們可以通過市場調(diào)研的方式，比如了解住宅或?qū)懽謽欠績r和租金情況，入住率，車位情況等。

第2步：預估商圈容量

不同的商圈體量制定不同的業(yè)務發(fā)展策略。比如當商圈的體量足夠大時，可以適當降低利潤水平來擴大市場規(guī)模。相反，當商圈體量不大，整體客戶基數(shù)有限，就要采取提高利潤的策略，尤其適合于三四線城市。

如何判斷商圈容量呢？

這里有兩種方法，第1種是觀察頭部商戶的單量。如果頭部商戶有幾家，月銷也很高，證明商圈的容量比較大，相反如果頭部商戶里的月銷一般，證明商圈的容量一般。

另外一種方法是利用二八法則進行測算：商圈預估單量=20%頭部商戶的月銷之和/80%

如果我們用品類預估的單量除以整體商圈預估的單量，同樣可以了解該品類在商圈的銷量占比，從而知道該品類在商圈的需求熱度。

第3步：窺探“隔壁老王”生意

競爭程度決定了之后促銷活動力度的大小。

主要有五個指標，其中有兩個指標：商圈商家數(shù)量和同品類商家數(shù)量，可以反映出到底有多少商家競爭。這些數(shù)據(jù)都可以在平臺上搜索到。

第三個指標是商圈競爭系數(shù)。

這里有個計算公式：同品類競爭系數(shù)=同品類門店數(shù)/同品類總單量。商圈競爭系數(shù)越大，競爭越激烈，需要采取的活動力度也會越大。同時對于服務品質(zhì)和口味的要求也會越高。

第四個指標，商圈人均消費。商圈人均消費主要幫助確定價格主線。

之前有一家快餐連鎖品牌，徐志饃加盟費，有一家店在北京建國門附近，月銷在6000單左右，另外有一家店在天津南開大學附近，月銷卻只有300多單。

兩個門店的產(chǎn)品出餐品質(zhì)相同，客單價也都在25塊錢左右，然而銷量截然不同。

商圈調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，整個商圈快餐類的人均消費水平在18元左右，徐志饃加盟條件，而這家店鋪的人均為25元，高出了整個商圈7塊錢！定價遠超出了商圈平均消費水平。

后來，這家店通過出套餐，加上自己推出成本較低的新菜品，讓價格降下來。修改后上線不到一個星期，就做到了每天160單左右。

雖然這位老板經(jīng)營的店鋪品牌本身走的是連鎖發(fā)展模式，但在沒有知名度之前，品牌溢價能力差，菜品選擇和定價一定要因地制宜。

第五個指標，徐志饃肉夾饃加盟，品類利潤預估。

現(xiàn)在，很多外賣門店并不是死于沒有單量，而是死于沒有利潤。有些商圈的老板更是只能保1本甚至虧錢來獲得高銷量。所以我們在決定是否選擇該商圈時，一定要了解品類的利潤情況，測算競爭對手的利潤來反推需要多少銷量，才能夠支撐運營成本。

徐志饃肉夾饃是袁記的根本靈魂所在，肉夾饃肉香、饃脆、瓤松軟、氣味芬芳、肉質(zhì)軟糯，濃郁醇香的獨特風味，臘肉夾合白吉饃為一體，互為烘托，將各自滋味發(fā)揮到極1致。臘汁肉以豬肉為原料，特點是色亮紅潤、軟爛醇香、肥肉不膩、瘦肉不柴、入口即化；白吉饃是用上好面粉揉制后做成餅形，置鐵鐺板上略烤成型，放入爐膛側(cè)立，上下隔著鐵鐺板的炭火烘烤，稍頃翻面，雙面松脆微黃即可。外脆里嫩是難得的境界。上品白吉饃揉制充分，火候恰到好處，皮薄松脆，內(nèi)心軟綿。

秘制臘汁肉是一種精神，是袁記為食客服務、尊重傳承文化之道、遵守自然之道、一切為了健康美食服務的理念，是徐志饃肉夾饃文化的精華。臘汁肉是樸素無華、至簡至真文化的精華，是別人無法學習到的企業(yè)文化。

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