如何確定房屋評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)

公平性

無論是擁有合同解除權(quán)的一方行使解除權(quán)，或者是因雙方均同意解除而達(dá)成解除合同的合議，房屋損失價(jià)格評(píng)估鑒定費(fèi)用，亦或是原告（申請(qǐng)人）提起包含解除合同的訴1訟請(qǐng)求（仲裁申請(qǐng)），這些時(shí)點(diǎn)都會(huì)導(dǎo)致權(quán)利人（索賠權(quán)利人，擁有合同解除權(quán)的權(quán)利人）已經(jīng)知道或者應(yīng)該知道房屋買賣合同的解除已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，涉案房屋的交易已經(jīng)不可能完成。由于違約方的違約行為給非違約方造成的房屋差價(jià)損失也應(yīng)該計(jì)算到這個(gè)時(shí)點(diǎn)為止，此后房屋價(jià)格繼續(xù)上漲所帶來的差價(jià)（損失）則為擴(kuò)大部分，按照合法、公平的原則，確定評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)該首先考慮合同解除（通知解除、協(xié)商解除、行使訴權(quán)解除）的期日為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格評(píng)估的基本方法

資本化法

資本化法是通過一定的資本化率，將房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失折算為現(xiàn)值的一種價(jià)格評(píng)估方法。

   適用于凈收益損失的資本化法公式為：

式中  V——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值；

△Ai——未來第i年的凈收益損失額；

R——折現(xiàn)率；

m——凈收益損失年限。

注：凈收益損失額包括收入減少或運(yùn)營費(fèi)用增加所造成的損失總額。

房屋安全鑒定中房屋查勘的順序

先外部后內(nèi)部

1、外部：主要了解房屋的結(jié)構(gòu)類型、結(jié)構(gòu)外觀損壞的情況、整體變形情況、房屋周邊環(huán)境情況、地基基礎(chǔ)情況等；

2、內(nèi)部：主要了解房屋各類構(gòu)件的工作狀態(tài)及損傷情況。

二、先上部后底層

1、上部：主要了解房屋上部各樓層結(jié)構(gòu)中不利結(jié)構(gòu)的工作狀態(tài)，檢查鞭梢效應(yīng)對(duì)結(jié)構(gòu)的影響，尤其是溫度應(yīng)力及變形影響；

2、底層：底層是承重樓層中1重要的部分，各類作用力相對(duì)集中，當(dāng)?shù)讓映霈F(xiàn)變形、裂縫等情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)查勘房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)中的承載構(gòu)件。

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