廣東農(nóng)村土地承包中發(fā)包方有哪些權(quán)利義務(wù)？

國(guó)z務(wù)院農(nóng)業(yè)、林業(yè)行政主管部門分別依照國(guó)z務(wù)院規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村土地承包及承包合同管理的指導(dǎo)。縣級(jí)以上地方人民政z府農(nóng)業(yè)、林業(yè)等行政主管部門分別依照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政z府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理。農(nóng)民集體所有的土地可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，但必須經(jīng)本村村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之一以上村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政z府批準(zhǔn)。

家庭承包發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務(wù):

農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委z員會(huì)發(fā)包；農(nóng)民外出務(wù)工時(shí)，將土地交回發(fā)包方并解除了承包合同，發(fā)包方已將土地承包或調(diào)整的，該農(nóng)民返鄉(xiāng)后，在承包期內(nèi)要求耕種原來承包的土地的，應(yīng)屬不合理。已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組發(fā)包。村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委z員會(huì)發(fā)包的，不得改變村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的所有權(quán)。 國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地，由使用該土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委z員會(huì)或者村民小組發(fā)包。

發(fā)包方享有下列權(quán)利：

（一）發(fā)包本集體所有的或者國(guó)家所有依法由本集體使用的農(nóng)村土地；

（二）監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護(hù)土地；

（三）制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為；

（四）法律、行政z法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

發(fā)包方承擔(dān)下列義務(wù)：

（一）維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不得非z法變更、解除承包合同；

（二）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不得干涉承包方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（三）依照承包合同約定為承包方提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息等服務(wù)；

（四）執(zhí)行縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；

（五）法律、行政z法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

廣州村委將未報(bào)建的房屋出租，租賃合同有效嗎？

律師解答：無效。

《z高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第z一條第二款規(guī)定：“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！钡诙l規(guī)定：“出租z人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租z人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。林地家庭承包中，承包方的繼承人請(qǐng)求在承包期內(nèi)繼續(xù)承包的，應(yīng)予支持?！碧霖愃纳绾炗啺干妗蹲赓U廠房使用協(xié)議書》，將案涉廠房出租給徐德森、徐衛(wèi)文使用，但塘貝四社、徐德森、徐衛(wèi)文均確認(rèn)案涉房屋尚未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故案涉《租賃廠房使用協(xié)議書》為無效合同。

廣州如何證明土地租賃合同經(jīng)過了村民簽字同意？

律師解答：除非有證據(jù)證明簽名時(shí)紙張是空白的，否則法z院不支持。比如下面這個(gè)案件，村民雖然主張簽名是用于領(lǐng)取誤工費(fèi)，不是用于出租土地，但其后村民又領(lǐng)取了土地租金的分紅款，且無證據(jù)證明是簽名領(lǐng)取誤工費(fèi)，后法z院認(rèn)定該租賃合同經(jīng)過了村民會(huì)議，為有效合同?！锻恋爻邪ā吩趯?duì)此作出嚴(yán)格規(guī)定的同時(shí)，還明確了應(yīng)當(dāng)遵循的程序。

判z決書節(jié)選：

《中華人民共和國(guó)村民委z員法》第二十四條第z一款第八項(xiàng)規(guī)定：以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn)的事項(xiàng)涉及村民利益，需經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理。案涉土名為“門口”的土地在案涉案涉《土地有償使用合同》訂立時(shí)土地利用現(xiàn)狀為建設(shè)用地，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)屬于村民利益的重要事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論決定。徐某一、徐某二為證明案涉土地的流轉(zhuǎn)經(jīng)過民主議定程序，提交了社員簽名表為證，徐某等179人原審對(duì)該簽名表提出異議。對(duì)此本院認(rèn)為，某四社作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)履行民主議定程序，組織召開村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議，對(duì)案涉合同進(jìn)行討論表決；而徐某一、徐某二作為案涉《土地有償使用合同》的相對(duì)方，在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議決議審查。徐某一、徐某二雖然有審查有無履行民主議定程序的義務(wù)，但是履行民主議定程序的主體是某四社，徐某一、徐某二只能被動(dòng)接受某四社交付的資料后審查有無履行民主議定程序，徐某一、徐某二提交的簽名表雖然存在一定瑕疵，但足以讓徐某一、徐某二有理由相信案涉《土地有償使用合同》符合民主議定程序。徐某等179人認(rèn)為案涉簽名表是當(dāng)時(shí)開會(huì)簽收誤工費(fèi)所形成的，與本案無關(guān)，該證據(jù)是偽z造的，土名是空白的，徐某一、徐某二將其他地方的簽名用于本案。對(duì)此本院認(rèn)為，根據(jù)徐某一、徐某二原審提供的股份簽收表可知，村民領(lǐng)取相應(yīng)的款項(xiàng)都會(huì)列明相應(yīng)的金額等，雖然徐某等179人主張領(lǐng)取誤工費(fèi)不同于股份簽收表所涉款項(xiàng)，但是本案簽名表中并沒有顯示誤工費(fèi)的名稱和金額，無法說明僅是領(lǐng)取誤工費(fèi)，也與某四社領(lǐng)取款項(xiàng)的習(xí)慣不同；徐某等179人主張將其他地方的簽名用于本案，但是沒有舉證具體是何地方的簽名，該陳述也與領(lǐng)取誤工費(fèi)的陳述相矛盾，故本院對(duì)徐某等179人的上述意見不予采納。判z決：駁回徐某等179人的訴z訟請(qǐng)求。由此，法z院認(rèn)定B村是以土地承包的名義，出售給村民土地用于建房，但是由于這部分土地未通過農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地審批，不屬于宅基地，因此不能作為賣宅基地列入農(nóng)民負(fù)擔(dān)類案件處理。