廣州宅基地買賣合建糾紛中如何評估房屋價值？

  張靜律師解答：宅基地房的評估有三種方法，按評估出來的價值從高到底依次是：市場收益法、新置市場法、重置成本法。重置成本法是指在評估基準(zhǔn)日標(biāo)的重新購置或建造資產(chǎn)所耗費的總成本,在此基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)已使用的價值,計算其尚余價值的一種評估方法。收益法主要是反映市場供求價值的一種方法,該方法主要體現(xiàn)為房屋的租金。一份報告中可以同時采用幾種方式評估。如下面這個案件，賣家主張采用重置成本法評估，買家主張采用新置市場法評估。終評估公司兩種方法都采用了，然后再來個宅基地土地的價值為186547元,上蓋物價值為683455元，相當(dāng)于上蓋物的價值中和了兩種評估方法的價值。

判z決書節(jié)選：

因梁買家在本案中提出要求林產(chǎn)權(quán)人賠償損失的主張,雙方對賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)無法達成一致意見,梁買家向法z院提出對涉案房屋的價值進行評估的申請。法z院依法委托廣州市華某價格事務(wù)所有限公司對上述標(biāo)的物進行評估。評估過程中,雙方對評估方式提出意見,林產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為依法應(yīng)當(dāng)按照重置成本法評估確定房屋價值,梁買家認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用新置市場法評估確定房屋價值,因雙方對評估方式方法存在爭議,經(jīng)林產(chǎn)權(quán)人、梁買家雙方同意,本次評估分別采用爭議的兩種方法對涉案房屋的價值進行了評估。評估公司于2019年12月9日出具評估結(jié)論書顯示,評估價格結(jié)論:1.涉案房屋根據(jù)重置成本法評估的價值為444328元。2.涉案房屋根據(jù)新置市場法評估的價值為870002元。其中涉案房屋所在宅基地土地價值為186547元,上蓋物價值為683455元。梁買家為本次評估預(yù)付評估費15000元。經(jīng)向評估公司詢問,此次評估費的計付以評估標(biāo)的為依據(jù)計付,評估方法不影響評估費的計付。

廣州宅基地買賣合同買家能要求按拆遷標(biāo)準(zhǔn)賠償嗎？

  張靜律師解答：不能。一個地方如果即將拆遷，勢必導(dǎo)致眾多宅基地買賣合同無效的訴z訟。此類訴z訟中，買家大多會要求按拆遷標(biāo)準(zhǔn)賠償，但都不會得到法z院支持。法z院一般是評估宅基地上蓋房屋的價值，然后判z決返還購房款，有增值的再賠償全部或部分增值損失。如下面這個案件，法z院就不支持買家要求按拆遷標(biāo)準(zhǔn)賠償?shù)脑V求。

關(guān)于涉案《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效的損失范圍確定問題。根據(jù)《土地管理法》第九條規(guī)定,宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。據(jù)此可知,宅基地使用權(quán)的主體具有特定的身份屬性,因此,宅基地使用權(quán)的價值亦因主體的特定性,而同樣具有身份的特殊性質(zhì),其價值變化不應(yīng)計入合同無效后的損失范圍。熊買家因合同無效所遭受的損失,應(yīng)為涉案房屋上蓋建筑物價值與原購房款之間的差額。熊買家認(rèn)為涉案房屋處于廣州市黃埔區(qū)南崗南街的舊城改造房屋,樓房升值損失應(yīng)按現(xiàn)時舊城改造標(biāo)準(zhǔn)對其進行賠償,依法無據(jù),本院不予采納。

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廣州沒有宅基地證的房屋租賃合同有效嗎？

  張靜律師解答：無效，押金應(yīng)返還。如下面這個案件，涉案房屋只有宅基地證但建房屋沒有報建，導(dǎo)致承租賃商鋪后無法辦理營業(yè)執(zhí)照，起訴返還押金和進場費。一審法z院認(rèn)為租賃合同有效不予支持返還。二審法z院改判租賃合同無效，押金和進場費返還。

本院認(rèn)為,根據(jù)本案查明的事實,涉案房屋是廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)xxx路11號二樓,而被上訴人羅房東提供的宅基地使用證載明宅基地建筑種類是框架結(jié)構(gòu),層數(shù)1。雙方在庭審中承認(rèn)其在簽約前已告知只有宅基地證,沒有承諾是有產(chǎn)權(quán)證的,其到廣州市規(guī)劃局申請信息公開,但回復(fù)是查詢不到涉案房屋的相關(guān)信息,故不能提供合法的報建手續(xù)及產(chǎn)權(quán)證明。因此,根據(jù)《z高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條關(guān)于“出就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承訂立的租賃合同無效”的規(guī)定,宋租客與羅房東簽訂的涉案《商鋪租賃合同》無效。《合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價補償。”故羅房東應(yīng)予返還宋租客交納的押金9098元、合同簽字費4000元、鋪租進場費4000元。

廣州不服宅基地房屋價值評估報告怎么辦？

  張靜律師解答：對評估報告不服可以提異議，法z院可以要求評估人作出解釋或補充。當(dāng)事人收到補充后仍不滿的，可以交費由評估人出庭接受詢問。但除非有證據(jù)證明評估人沒有資格或評估程序，是不能申請重新評估的，法z院仍會按評估報告判z決。

相關(guān)法律規(guī)定：

《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十七條規(guī)定：人民z法z院收到鑒定書后，應(yīng)當(dāng)及時將副本送交當(dāng)事人。當(dāng)事人對鑒定書的內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在人民z法z院期間內(nèi)以書面方式提出。對于當(dāng)事人的異議，人民z法z院應(yīng)當(dāng)要求鑒定人作出解釋、說明或者補充。人民z法z院認(rèn)為有必要的，可以要求鑒定人對當(dāng)事人未提出異議的內(nèi)容進行解釋、說明或者補充。

第三十八條規(guī)定：當(dāng)事人在收到鑒定人的書面答復(fù)后仍有異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《訴z訟費用交納辦法》第十一條的規(guī)定，通知有異議的當(dāng)事人預(yù)交鑒定人出庭費用，并通知鑒定人出庭。有異議的當(dāng)事人不預(yù)交鑒定人出庭費用的，視為放棄異議。雙方當(dāng)事人對鑒定意見均有異議的，分?jǐn)傤A(yù)交鑒定人出庭費用。

第三十九條 鑒定人出庭費用按照證人出庭作證費用的標(biāo)準(zhǔn)計算，由敗訴的當(dāng)事人負擔(dān)。因鑒定意見不明確或者有瑕疵需要鑒定人出庭的，出庭費用由其自行負擔(dān)。人民z法z院委托鑒定時已經(jīng)確定鑒定人出庭費用包含在鑒定費用中的，不再通知當(dāng)事人預(yù)交。