黃埔區(qū)打二手房買賣官司厲害的律師 二手房過戶時間咨詢

廣州二手房買賣合同中過戶時間約定不明如何處理？

  受房價漲跌幅度的影響，房屋買賣合同糾紛不斷。房價漲了，賣方想違約。房價跌了，買方想違約，此時，守約方如何維權(quán)？每當受理此類案件，律師第A一反應(yīng)就是看合同，從合同中找到蛛絲馬跡，是否能夠通過合同追究對方的違約責任。

要命的是，現(xiàn)實生活中，大量的房屋買賣合同簽訂的并不規(guī)范。如果雙方約定了房屋過戶時間及dai款辦妥日期，買家因首套房證明和收入A證明未及時向銀行遞交而致使dai款延期，且買賣合同中明確約定了dai款延期逾10日，賣家有權(quán)單方解除合同。往往是，當事人帶著合同滿懷怒火、信誓旦旦的對律師說，“對方違約，不給我們交首付款?！痹倏春贤?，約定的是，“買方于買賣雙方過戶前三日將第A一筆首付款人A民幣66萬元以理房通的方式支付給賣方。”

上述關(guān)于首付款的約定是條件性的約定，問題是合同中對房屋過戶前需辦理的一系列手續(xù)，網(wǎng)簽時間、面簽時間、房屋過戶（房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記）時間均沒有明確約定。在確定和寫明所購二手房及附屬設(shè)施的交接時間的同時，還應(yīng)注意確定和寫明水、電、氣、暖、物業(yè)等費用的劃界承擔時間。此種情形，可能造成一個讓人哭笑不得的結(jié)果，該房屋的交易可能兩年過去了，還沒有履行任何一個合同條款，而如果不進行處理，任何一方都不能追究對方的法律責任。

《合同法》第六十一條規(guī)定，“合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。按份共有人轉(zhuǎn)讓自己的所有權(quán)份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)?！钡诹l規(guī)定，“當事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：

　?。ㄒ唬┵|(zhì)量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

　?。ǘ﹥r款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應(yīng)當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，按照規(guī)定履行。

　　（三）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；其他標的，在履行義務(wù)一方所在地履行。

　?。ㄋ模┞男衅谙薏幻鞔_的，債A務(wù)人可以隨時履行，債A權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當給對方必要的準備時間。

　?。ㄎ澹┞男蟹绞讲幻鞔_的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。

　?。┞男匈M用的負擔不明確的，由履行義務(wù)一方負擔?！?

根據(jù)上述法律規(guī)定，如果合同中對履行期限沒有明確約定，合同雙方當事人首先應(yīng)當協(xié)商并簽訂補充協(xié)議以明確合同履行期限；如果仍然不能達成一致，按照合同有關(guān)條款或交易習慣看是否能夠確定履行期限；如果上述處理均不能明確，債A權(quán)人隨時可以要求債A務(wù)人履行，但要給對方必要的準備時間。如對方在履行期限內(nèi)仍不能履行，則守約方可以解除合同，但要注意保留相關(guān)對方違約及督促履行的證據(jù)。2、如果賣房人對中介的授權(quán)是公證委托授權(quán)，則不僅合同合法有效且對賣房人發(fā)生效力，此外，還可以完成審稅過戶等手續(xù)（注：中介應(yīng)該簽自己的名字）。

當事人在房屋買賣中如遇到上述情況，建議及時向律師咨詢，不要輕率的自己處理，防止本來是守約方，如果處理不當，很可能導致自己變成違約方，而承擔本不應(yīng)承擔的違約責任。

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廣州房地產(chǎn)法律咨詢 專業(yè)房屋買賣糾紛律師

廣州房屋產(chǎn)權(quán)人去世了，生前簽訂的房屋買賣合同還有效嗎？

 楊先生說2010年他看中了位于江夏的一套二手房及配套的兩個車庫，與產(chǎn)權(quán)人劉先生簽訂了一份房屋買賣合同并支付了50萬元房款。此后，楊先生多次催促過戶房A產(chǎn)證，劉先生都拒不見面，事情就這樣拖了兩年。中介偽A造賣房人網(wǎng)簽簽字，網(wǎng)簽是否有效分以下幾種情況：1、如果是經(jīng)過賣房人授權(quán)的（非公證委托授權(quán)）則合同合法有效，且對賣房人發(fā)生效力。今年初，劉先生突然因病去世，他的妻子要求楊先生多支付10萬才肯辦理房A產(chǎn)證過戶手續(xù)。楊先生一心想買這套房，又不愿意平白多出10萬元，想問問產(chǎn)權(quán)人去世了，房屋買賣合同還有效嗎？

律師解答：一般而言房屋所有權(quán)人生前簽訂的賣房合同對于繼承人同樣具有法律效力，繼承人不光繼承了房產(chǎn)還應(yīng)履行合同里賣方的義務(wù)。合同制訂過程中，可能會有筆誤、校對不仔細的地方，當無法用前述幾項原則解釋時，只要考量哪一項才是雙方的真實意思表示，如果發(fā)生爭議，要結(jié)合合同的交易習慣、其他協(xié)議和合同履行過程中的細節(jié)以及證人證言等綜合判定。如果有證據(jù)證明夫妻一方在另一方不知情或不同意的情況下處分房產(chǎn)，則另一方繼承房產(chǎn)后可以向法A院起訴撤銷賣房合同，但由此產(chǎn)生的違約責任買賣雙方須平攤。假如買方能夠證明簽訂合同時夫妻雙方都在場、明知并同意過戶，那么即便繼承人要求撤銷合同也會被法A院駁回，并且不能更改合同的條款內(nèi)容。

廣州天河區(qū)存量房買賣爭議律師二手房貸z款糾紛律師

廣州購買二手房時，房z產(chǎn)證是一個人的，就不需要他人同意了嗎？

    產(chǎn)權(quán)證如果登記為共有，出售房產(chǎn)必須要求其他共同人一起參與出售，否則可能會導致合同無效，這一點通常不會被人忽視。但是，房z產(chǎn)證上沒有登記其他共有人是否就代表由登記所有人單獨出售就沒問題呢？

律師解答：不是。

如果是婚后購買的房產(chǎn)，即使登記在一個人名下，通常也認為是夫妻共同財產(chǎn)的。登記產(chǎn)權(quán)人出售房產(chǎn)簽訂合同，配偶以不知情共有權(quán)被侵權(quán)為由要求確認合同無效，這種情況引發(fā)的糾紛非常多。廣州黃埔區(qū)二手房買賣糾紛律師合同應(yīng)寫條款咨詢廣州二手房買賣合同應(yīng)當寫清楚哪些條款。有的是真的不知情，有的是因為房價上漲后以此為由反悔。當然，這種反悔不一定都能成功，關(guān)鍵看房屋過戶沒有，如還沒有過戶，一般能成功，如已經(jīng)過戶則很難成功。但為了避免麻煩，建議有這種因素的房產(chǎn)，簽約時要求賣方夫妻雙方共同簽約，或配偶一方出具知情同意的書面文件。

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