廣州二手房買家沒有購(gòu)房資格，賣家同意，合同解除算誰(shuí)違約？

    張靜律師解答：一般由于雙方協(xié)商一致造成合同簽訂不完善的情況，法z院都會(huì)認(rèn)定雙方都有過(guò)錯(cuò)，互不承擔(dān)違約責(zé)任。如下面這個(gè)案件，買家沒有購(gòu)房資格，合同約定買家可第三人過(guò)戶，此情況買家存在過(guò)錯(cuò)。后買家取消提前還貸申請(qǐng)，仍然要求買家墊z資贖契。終法z院認(rèn)定雙方都有過(guò)錯(cuò)，互不賠償。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為: 歐買家不具備廣州市購(gòu)房資格,雖然歐買家陳述可以過(guò)戶到自己的公司或其他具備購(gòu)房資格的朋友名下,但歐買家并未提交充分證據(jù)證明其將實(shí)際購(gòu)房人告知胡賣家,故歐買家對(duì)于合同的不能履行存在過(guò)錯(cuò)。合同履行過(guò)程中,歐買家向胡賣家支付定金,代繳契稅及辦理涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件,但胡賣家并未將辦理提前還貸的情況告知?dú)W買家,在其已經(jīng)取消提前還貸的申請(qǐng)后,仍然要求歐買家代為償還貸z款違反合同約定,且其明知?dú)W買家沒有購(gòu)房資格,仍然簽訂房屋買賣合同,對(duì)于合同不能履行亦存在過(guò)錯(cuò)。根據(jù)《合同法》第z一百二十條的規(guī)定:“當(dāng)事人雙方都違反合同的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。本案中,買賣雙方對(duì)于合同不能繼續(xù)履行均存在過(guò)錯(cuò),因此,雙方應(yīng)對(duì)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任,故買賣雙方要求對(duì)方支付違約金的訴z訟請(qǐng)求,法z院均不予支持。

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廣州賣家業(yè)主房產(chǎn)證辦理過(guò)戶適用善意取得嗎？

一、賣家業(yè)主房產(chǎn)證辦理過(guò)戶適用善意取得嗎？

  張靜律師解答：不適用。此種情況下就算過(guò)戶了也可以撤銷。

相關(guān)法條：

《廣東省人z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第八條：出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義轉(zhuǎn)讓房屋,該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒有約束力,但買受人有證據(jù)證明出賣人的行為構(gòu)成表見代理的除外。出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義、房產(chǎn)證等證件轉(zhuǎn)讓房屋的,不適用善意取得的規(guī)定。

二、房屋連環(huán)買賣中如何確定買賣合同效力？

《廣東省人z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第九條：房屋連環(huán)買賣中,手買賣合同被確認(rèn)無(wú)效,不影響后一手買賣合同的效力。后一手買賣合同的買受人能否取得房屋所有權(quán),依照善意取得的規(guī)定處理。

廣州二手房買家無(wú)購(gòu)房資格導(dǎo)致合同解除，違約金能降低嗎？

  張靜律師解答：違約金能否降低，由法官根據(jù)具體情況衡量賣家損失及違約方主觀過(guò)錯(cuò)來(lái)認(rèn)定。如下面這個(gè)案件，法官就認(rèn)為雖然買家根本違約，但房屋漲價(jià)賣家沒有損失，且買家主觀不大，終將32萬(wàn)違約金降為20萬(wàn)。

關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。如前所述,因何買家無(wú)法依約購(gòu)買涉案房屋,構(gòu)成根本違約,應(yīng)當(dāng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定因買方不能購(gòu)買涉案房屋的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋總價(jià)10%的違約金。林賣家本次訴z訟中要求何買家不僅按照該約定承擔(dān)33萬(wàn)元的違約金,并繼續(xù)要求賠償律師費(fèi)33000元及其他利息損失等。何買家認(rèn)為林賣家主張的違約金過(guò)高,請(qǐng)求依法調(diào)整。法z院認(rèn)為,何買家已依約支付了定金20萬(wàn)元及部分房款32萬(wàn)元,也履行了支付各項(xiàng)稅款、辦理按揭貸z款等手續(xù),即合同約定買家應(yīng)履行的主要義務(wù)基本已完成,可以反映兩人履行合同的誠(chéng)意,從上述論述的合同解除的原因來(lái)看,也足見兩人并非惡意違約,主觀故意違約的惡意程度不高。另一方面,林賣家雖未能如約出售涉案房屋,但其收取何買家支付的定金及部分首期房款后,仍正常使用涉案房屋,且房屋價(jià)值目前處于升值階段,不存在差價(jià)損失,其未能舉證證明因此產(chǎn)生的實(shí)際損失,應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果,現(xiàn)何買家請(qǐng)求調(diào)低違約金,綜合本案上述情形,根據(jù)公平合理原則,法z院酌情調(diào)整何買家應(yīng)支付的違約金為20萬(wàn)元為宜。合同約定守約方因追究違約方責(zé)任而支出的律師費(fèi)由違約方承擔(dān),現(xiàn)林賣家為解決本案支出律師費(fèi)33000元,要求何買家支付,符合合同約定,法z院予以支持。